I grandi gruppi immobiliari tedeschi ragiscono alla crisi immobiliare aumentando gli affitti e scaricano sugli affittuari il costo del risanamento di bilancio, la soluzione alla crisi abitativa potrebbe essere quella di una socializzazione degli immobili ma ovviamente buona parte della politica si oppone. Ne scrive la TAZ
In quanto inquilino che sta affrontando un nuovo aumento dell'affitto dopo quello precedente, la situazione attuale risulta complessa da comprendere. È importante notare che anche le grandi società proprietarie di immobili stanno attraversando una fase di crisi, anche se non dovuta a una diminuzione dei redditi derivanti dagli affitti, bensì a causa di tassi di interesse sui prestiti che si sono quadruplicati nell'arco di un anno, rendendo gli investimenti immobiliari notevolmente più costosi.
Inoltre, recentemente i prezzi degli immobili sono scesi in molti luoghi, segnando una prima significativa diminuzione in un decennio. Questa tendenza ha messo sotto pressione gruppi come Vonovia, TAG Immobilien e Grand City Property, che stanno cercando attivamente di vendere appartamenti per ridurre il proprio debito e garantire la propria stabilità finanziaria. Tuttavia, l'ampia offerta di immobili sul mercato sta mettendo pressione sui prezzi.
Diminuzione ad agosto 2023 del prezzo medio degli immobili al mq dal picco massimo raggiunto nel corso del 2022 nelle diverse città tedesche (Fonte Immowelt)
Il sociologo urbano Andrej Holm ha recentemente evidenziato che i modelli di business delle società immobiliari quotate degli ultimi dieci anni stanno raggiungendo i loro limiti. Queste società avevano puntato a rivalutare le loro proprietà, ma sembra che abbiano sopravvalutato i valori contabili dei loro asset. Con la diminuzione dei valori, i bilanci non appaiono più così solidi, e la speculazione sui valori contabili sta perdendo credibilità, influenzando anche il valore delle azioni. Inoltre, a causa dell'incremento dei tassi di interesse e della necessità di rinnovare i prestiti, queste aziende si trovano ora in una situazione di liquidità precaria.
Tuttavia, Holm non prevede un crollo totale dei leader del settore come Vonovia, ma ritiene che dovranno adottare una nuova strategia. La principale questione ora è chi dovrà sostenere il costo delle valutazioni troppo alte degli immobili delle società, poiché i dividendi e il valore dei dossier continuano a diminuire. La gestione futura sembra destinata a incassare denaro principalmente attraverso l'aumento degli affitti e la riduzione della manutenzione.
Anche la vendita di immobili rappresenta un'opzione rischiosa, in quanto vendere a prezzi realistici potrebbe mettere in luce l'irrealisticità delle valutazioni precedenti. Inoltre, l'acquisizione di immobili diventa un'attività rischiosa in un contesto di tassi di interesse elevati.
In generale, la situazione riflette ciò che il movimento degli affittuari ha sostenuto per anni: gli appartamenti non dovrebbero essere nelle mani delle società quotate in borsa. La soluzione più realistica sembra essere una legge che preveda l'esproprio delle società immobiliari come Deutsche Wohnen e altre. Questa proposta è stata supportata dalla commissione di esperti sul referendum e dalla commissione edilizia.
Tuttavia, chi si oppone a questa idea è invitato a presentare alternative valide. L'alleanza tra l'industria immobiliare e la stimolazione della costruzione da parte delle aziende private sembra non essere un modo efficace per risolvere il problema.
Ulrike Hamann, dell'Associazione degli Inquilini di Berlino, teme che durante la crisi del settore immobiliare la pressione sugli affitti aumenterà ulteriormente. Le società immobiliari private sembrano non esitare ad aumentare gli affitti il più possibile, nonostante l'impegno volontario per una loro limitazione. Inoltre, Hamann sottolinea che le valutazioni troppo alte delle proprietà delle aziende private hanno permesso loro di ottenere prestiti considerevoli, ma ora, con la diminuzione delle valutazioni, ciò rappresenta una preoccupazione per gli inquilini.
La situazione delle diverse aziende immobiliari, come Vonovia, Signa, Heimstaden e Adler Group, riflette la crisi più ampia del settore immobiliare berlinese. Ognuna di queste aziende sta cercando di adottare strategie diverse per affrontare la situazione. Vonovia ha interrotto i progetti di costruzione e sta cercando di vendere appartamenti per ridurre il suo debito. Signa, che aveva investito pesantemente in progetti su larga scala, sta lottando con valutazioni in calo e crescenti costi di rifinanziamento. Heimstaden sta cercando di resistere alla crisi, ma ha visto il suo rating abbassato e sta vendendo alcune delle sue proprietà. Adler Group, nel frattempo, è stata coinvolta in vari scandali e ha visto il valore delle sue azioni diminuire drasticamente, con il rischio di insolvenza.
In conclusione, la crisi nel settore immobiliare berlinese sta influenzando sia gli inquilini che le società immobiliari, e sembra che siano necessarie soluzioni drastiche per affrontare la situazione. La discussione sulla socializzazione delle proprietà immobiliari è sempre più rilevante, ma ci sono ancora divergenze di opinioni su come affrontare questa sfida.
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