Situazione sempre piu' difficile sul mercato immobiliare tedesco dove l'aumento dei tassi di interesse, l'inflazione galoppante dell'ultimo biennio e l'arrivo di 1.5 milioni di immigrati nel corso del 2022 hanno creato le condizioni per una crisi sempre piu' profonda che presto si farà sentire anche nei bilanci delle grandi banche tedesche. La stampa popolare ovviamente non poteva fare a meno di addossarne la colpa al Mario Draghi e allla lunga stagione dei tassi a zero. Ne scrive Gabor Steingart su Fokus.de
Investitori e inquilini sono condannati a vivere una "crisi al rallentatore". Almeno così la pensa l'economista Thomas Mayer. Il motivo: gli alloggi stanno diventando sempre più costosi e allo stesso tempo sempre più scarsi.
Il mercato immobiliare tedesco offre uno spettacolo desolante. Narcotizzati dalla simultaneità di inflazione e aumento dei tassi d'interesse - e quindi senza possibilità di contromisure politiche - gli investitori e gli inquilini sono condannati a vivere "una crisi al rallentatore", secondo le previsioni del Prof. Thomas Mayer, ex capo economista di Deutsche Bank e ora a capo del think tank di Flossbach von Storch.
Il contesto: le forze economiche sembrano essersi messe all'opera con una meccanica quasi diabolica, alla quale non può sfuggire nessun costruttore, nessun proprietario di immobili e nemmeno il consiglio di amministrazione di una grande società immobiliare.
Gli effetti di questa crisi al rallentatore sul settore bancario e sul mercato immobiliare saranno avvertiti da tutti e, in ultima analisi, avranno un impatto sensibile anche sulla sfera privata dei cittadini, ovvero sulle loro case.
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| Andamento prezzo degli immobili in Germania primo trimestre 2023 |
La parola "carenza di alloggi" sarà presto sulla bocca di tutti.
Perchè gli spazi abitativi diventeranno contemporaneamente più costosi e più scarsi in un Paese che è cresciuto di circa 1,5 milioni di immigrati nel 2022 e che continuerà a crescere in considerazione delle tensioni globali.
La parola "carenza di alloggi" sarà presto sulla bocca di tutti. Nelle città - e non solo in quelle grandi - gli alloggi a prezzi accessibili stanno diventando la nuova questione sociale. Il cancelliere tedesco, che ha promesso personalmente 400.000 nuovi appartamenti all'anno, in nessun caso potrà mantenere la promessa fatta.
La BCE è responsabile dell'aumento dei prezzi a causa del rialzo dei tassi d'interesse, mentre gli investitori sono responsabili della carenza di alloggi, in quanto non hanno altra scelta se non quella di ridurre le loro attività a causa dell'aumento dei prezzi di costruzione e dei costi di finanziamento significativamente più elevati.
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| Grafico Vonovia a 5 anni |
Da aprile 2022, gli ordini in entrata sono scesi in doppia cifra
La contrazione del mercato può essere osservata come se fosse una radiografia:
nel mercato immobiliare commerciale tedesco, questo movimento a tenaglia di aumento dei prezzi e sarsità può essere studiato con la massima chiarezza: da gennaio a marzo di quest'anno sono affluiti nel settore immobiliare commerciale tedesco solo 7,8 miliardi di euro, il che corrisponde a un calo del 67% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Questa cifra rappresenta il valore più basso degli ultimi 12 anni per quanto riguarda il 1° trimestre.
Si tratta di una crisi al rallentatore, perché i problemi di finanziamento portano inizialmente a un calo delle transazioni e a perdite in termini di valutazione a bilancio e solo con un certo ritardo - ad esempio, quando gli immobili devono essere venduti - portano a una reale riduzione dei prezzi. Solo allora il dramma si ripercuote sui prezzi di mercato.
Dall'aprile 2022, e quindi in 12 mesi esatti, i nuovi ordini nell'edilizia residenziale sono diminuiti in doppia cifra. Per il primo trimestre del 2023 si parla addirittura di un calo del 36%.
L'immobilismo della crisi ha già infiammato il mercato azionario
Il più grande gruppo immobiliare europeo, Vonovia, ha già venduto immobili per un valore di oltre 1 miliardo di euro per ripianare le perdite. L'attività di costruzione per il 2023 è stata completamente bloccata.
I prezzi per gli immobili ad uso residenziale nelle grandi città sono scesi del 25-30%. Ad esempio, il prezzo al metro quadro per un edificio residenziale a Berlino nel 2021 era ancora di 3.000 - 3.500 euro; attualmente è di 2.000 - 2.500 euro, riferisce Jürgen Michael Schick, intermediario di appartamenti ed edifici commerciali a livello nazionale nonché presidente dell'Associazione immobiliare tedesca (IVD). Si può ipotizzare che questo calo dei prezzi almeno stia attirando investitori finanziariamente forti per i quali il finanziamento non gioca un ruolo importante.
Le richieste di nuovi progetti edilizi - che comprendono sia nuove costruzioni che nuovi appartamenti in edifici esistenti - sono drasticamente diminuite: Nel 2022 in Germania sono state approvate 354.400 abitazioni, con un calo del 6,9%, vale a dire di 26.300 abitazioni in meno rispetto all'anno precedente. L'ultima volta in cui il numero di permessi di costruzioni era stato così basso è stato nel 2018.
La calma della crisi si è già trasformato in una forte crisi sul mercato azionario. Dall'inizio dell'anno, i titoli immobiliari europei hanno registrato perdite significative, fra questi Vonovia (-23%) in Germania e Aroundtown (-53%) in Lussemburgo.
Anche le banche sono colpite
Anche le banche ne risentono. Deutsche Bank prevede di ridurre le sue attività di finanziamento al settore delle costruzioni. Si prevede il taglio di diverse centinaia di posti di lavoro.
Il contesto di questa decisione è chiaro: il calo della domanda e la riduzione dei margini di profitto stanno causando problemi alle banche che operano nel settore del finanziamento delle costruzioni. Nel 2022 i margini lordi sono scesi al livello più basso degli ultimi dieci anni e per il 2023 si prevede un ulteriore calo.
A peggiorare la situazione ci sono anche le persone con un reddito elevato in quanto i ricchi esitano ad acquistare immobili e si spingono sempre più verso il mercato degli affitti. Questo sta portando a un pericoloso circolo vizioso per la politica. Gli alloggi, che già scarseggiavano, ora stanno diventando sempre più costosi a causa di nuovi potenti gruppi di inquilini. La carenza di alloggi aumenterà in modo significativo.
I piccoli pagano per la strategia dell'inondazione di denaro
Conclusione: i piccoli cittadini stanno pagando un prezzo elevato per la strategia del denaro in abbondanza e con un'inflazione elevata - che li priva del loro potere d'acquisto - e con alloggi sempre più scarsi e più costosi - che ne riducono la felicità complessiva. E la politica sta pagando il prezzo con una società sempre piu' polarizzata che non riesce più a contenere con ulteriori programmi di indebitamento.
Il "whatever it takes" di Mario Draghi non è stato un colpo di fortuna, come è stato ribadito recentemente alla celebrazione dell'anniversario della BCE, ma l'errore del secolo.
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