Nemmeno la pandemia riesce a fermare il boom immobilare tedesco

Se molti economisti tedeschi si lamentano a causa dei tassi a zero della BCE e per l'esplosione dei saldi Target della Bundesbank, nel paese reale, invece, grazie alla politica monetaria ultra-espansiva della banca centrale prosegue senza sosta l'interminabile boom immobilare iniziato nel lontano 2010, un boom che apparentemente nemmeno il Covid è riuscito a fermare. Al di là dei soliti attacchi alla BCE lanciati dalla solita stampa conservatrice e popolare, la verità è che proprio grazie ai tassi a zero e ad un enorme afflusso di capitali in fuga dal sud-Europa, di cui i saldi Target sono un sintomo, questo lunghissimo boom immobiliare ha creato una nuova classe di rentier urbani che si arricchisce acquistando appartamenti a debito da affittare poi a quegli stessi lavoratori in fuga dalla crisi. Gli ultimi dati ci dicono che nemmeno la pandemia sembra aver fermato la corsa del mattone tedesco. Gli immobiliaristi tedeschi e i nuovi rentier urbani diventati ricchi in questi anni di boom, probabilmente non votano per Alternative fuer Deutschland. Ne scrivono la FAZ.net e N-TV

Gli "Immobilienweise" di Berlino lunedì scorso hanno cassato lo scetticismo delle loro precedenti previsioni sull'andamento dei prezzi delle case e degli appartamenti. Da tre anni, infatti, gli esperti indipendenti del Comitato Centrale Immobiliare (ZIA) si aspettano che i prezzi delle abitazioni in Germania inizino a scendere.

Già in primavera avevano previsto che la crisi causata dal Coronavirus avrebbe messo fine al boom immobiliare, almeno nelle grandi città più costose. Ora la loro conclusione invece, alquanto sobria, è che si erano sbagliati.

"I prezzi continuano a salire", scrive l'esperto immobiliare Harald Simons, membro del consiglio di amministrazione della società di analisi Empirica. "Il mercato immobiliare non mostra alcun effetto corona, da nessuna parte, niente di niente". Dai dati, infatti, emerge che i prezzi sono semplicemente proseguiti sulla stessa linea di tendenza.

Prezzi dell'offerta in forte aumento

Nei primi sei mesi dell'anno in Germania i prezzi per l'acquisto di appartamenti sono aumentati in media del 6,2%. Nelle grandi città piu' richieste, l'aumento è stato tra il 2,9% a Berlino e il 9,1% a Francoforte. Berlino in realtà è stata l'eccezione. In un confronto annuale tra il secondo trimestre del 2020 e lo stesso trimestre dell'anno precedente, l'aumento medio dei prezzi in Germania è stato del 12% - nelle grandi città piu' ambite tra il 7 e il 10%.

Sempre secondo gli esperti del settore immobiliare, non ci sarebbero stati molti ritardi nel pagamento degli affitti, il Kurzarbeitergeld (cassa integrazione), tra l'altro, ha contribuito a stabilizzare i redditi degli affittuari. Il lungo periodo di chiusura dei locali, inoltre, ha eliminato molti dei costi per gli inquilini, come ad esempio le vacanze di Pasqua, i pranzi al ristorante o lo shopping, migliorando quindi la situazione finanziaria delle famiglie.

In ogni caso, c'è stato un ricorso molto limitato alla possibilità di differire l'affitto e non si è osservato alcun aumento delle vendite all'asta. Allo stesso tempo, si è potuto osservare che, a causa dei bassi tassi d'interesse ottenibili su altre tipologie di investimento, nel mercato immobiliare ha continuato ad affluire molto denaro e i prezzi hanno continuato a crescere.

Anche lo sviluppo del costo degli affitti è simile a quello che ha preceduto la crisi. In media, a livello nazionale, gli affitti nel secondo trimestre sono rimasti stagnanti, ma anche nello stesso trimestre dell'anno precedente erano rimasti ad un livello simile. Per contro, gli affitti nelle grandi città piu' ricercate sono aumentati del 3% nel primo semestre dell'anno, contro il 2,6% nello stesso periodo dell'anno scorso.

Unica eccezione è stata Berlino, dove gli affitti continuano a scendere da quattro trimestri, indipendentemente dal coronavirus e dal limite agli affitti (Mietendeckel) introdotto lo scorso anno. In media, i proprietari di immobili ora pagano il 5,7 % in meno rispetto a un anno fa. Nel frattempo, il numero di appartamenti messi in affitto è diminuito.

A differenza di quanto avviene per il settore residenziale, gli esperti si aspettano per gli immobili commerciali delle gravi conseguenze dovute alla pandemia. Il presidente dello ZIA Andreas Mattner parla dello "strappo più grave nella storia" per il settore immobiliare commerciale. Sono soprattutto il commercio al dettaglio, gli alberghi e la gastronomia ad essere stati colpiti duramente. Nelle zone pedonali della Germania si sono create delle profonde fratture. A differenza del passato, non sarà il settore della gastronomia a poter occupare gli spazi che si renderanno disponibili.

Il risultato sarà che probabilmente si tornerà ad abitare nelle zone pedonali, soprattutto ai piani superiori. Anche le stanze ai piani più' bassi, tuttavia, dovranno essere riutilizzate in qualche modo. Potrebbe essere un nuovo "compito per la società nel suo complesso" quello di evitare che il centro delle città diventi desolato, sostiene l'esperto di immobili Michael Gerling dell'istituto EHI. "Per i grandi magazzini, i negozi di abbigliamento e le calzature, la situazione è drammatica".

Il coronavirus del resto ha accelerato una tendenza già in corso che vedeva un passaggio degli affari verso la rete. Per la prima volta, infatti, le singole filiali del commercio al dettaglio quest'anno faranno probabilmente più affari online che nei locali fisici, ha detto Gerling. "La rete sta conquistando quote di mercato".

Nel caso degli hotel, invece, le cose sembrano andare diversamente. Nel complesso, sono previste molte insolvenze e mancati introiti per affitti. Ci sono tuttavia anche hotel in località di vacanza attraenti che attualmente stanno approfittando della crisi. (...)

Da N-TV

Gli esperti ritengono che il boom immobiliare in Germania, nonostante tutto, resisterà alla crisi causata dal coronavirus. La gran parte dei fattori di crescita resterà invariata nonostante la pandemia, secondo la previsione realizzata dall'Istituto Gewos di Amburgo (Gewos Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung ). "Fra questi vi sono l'elevata domanda di abitazioni spinta dalla demografia, la mancanza di terreni e proprietà edificabili, il basso livello dei tassi di interesse e la mancanza di alternative di investimento in tempi incerti".

Secondo l'esperto immobiliare di Gewos, Sebastian Wunsch, le previsioni in parte apocalittiche fatte durante il lockdown, in seguito poi non si sono avverate. In particolare, l'istituto prevede per quest'anno un leggero aumento del fatturato complessivo sul mercato immobiliare, che nel 2020 dovrebbe raggiungere i 290 miliardi di euro. Si tratta di un aumento dello 0,5 per cento. Con questo risultato ancora una volta verrebbe superato il precedente record del 2019. La causa principale dell'aumento sarà il fatturato derivante dagli immobili residenziali, che dovrebbe salire del 5,2% e quindi superare i 215,5 miliardi di euro.

La domanda resta alta

Secondo lo studio, tuttavia, il numero delle transazioni di case, appartamenti, condomini e terreni edificabili potrebbe subire una leggera diminuzione. "L'edilizia abitativa risponde ad un'esigenza di base e soprattutto la domanda di prime case resta alta", ha spiegato Wunsch. Lo dimostrano i dati sull'andamento dei prezzi d'acquisto provenienti dal lato dell'offerta e quelli raccolti dai comitati di esperti. Dopo una lieve flessione in primavera, in seguito ci sono stati segnali di un recupero delle transazioni.

La crisi causata dal coronavirus fino ad ora non è riuscita a fermare il boom dei prezzi degli appartamenti e delle case - nonostante il crollo dell'economia, l'aumento della disoccupazione e il lavoro a tempo ridotto ormai a livelli record. Secondo i calcoli dell'Ufficio federale di statistica, nel secondo trimestre del 2020 i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati in media dell'1,4% rispetto al primo trimestre dell'anno. Sempre secondo la stima preliminare, ciò rappresenterebbe un aumento del 5,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Secondo gli statistici, gli aumenti dei prezzi sarebbero in linea con quelli dei trimestri precedenti.

Già all'inizio dell'anno i prezzi erano saliti notevolmente. La pandemia, tuttavia, potrebbe manifestarsi con un impatto ritardato sul mercato immobiliare, che di solito segue l'andamento dell'economia. "Se a causa della crisi in Germania dovesse esserci una domanda di manodopera permanentemente più bassa, ciò finirebbe per avere un impatto sull'andamento dei salari e quindi anche sulla domanda di alloggi nel medio periodo", afferma lo studio di Gewos. È anche da chiarire, se in seguito alla pandemia e al lockdown, non si siano modificati in maniera permanente le necessità e i desideri degli acquirenti - ad esempio, maggiori metrature, più interesse per le prime case e per le aree verdi, o una maggiore priorità per i balconi e i giardini.