Bolle e balle

L'atavica paura dell'inflazione tedesca e la fuga dei capitali dal sud Europa stanno alimentando il mercato immobiliare tedesco. Per gli esperti i prezzi nelle città sono già da bolla. Da Frankfurter Rundschau

I prezzi delle case nelle principali citta tedesche crescono molto piu' rapidamente degli affitti. E' un chiaro segnale di speculazione.

A Francoforte un appartamento costa circa 2.700 € al metro quadrato. Sono 500 € in piu' di 5 anni fa. A Berlino i prezzi sono cresciuti ancora di piu': nella capitale sono necessari 2.200 € al metro quadrato, quasi il doppio di 5 anni fa. 

Per molto tempo la spiegazione per l'aumento dei prezzi è stata semplice: la Germania ha bisogno di recuperare terreno, negli altri paesi i prezzi sono molto piu' alti. 

Economisti e politici non ne volevano sapere di una bolla dei prezzi. Ma gli esperti del Deutschen Institut für Wirtschaft (DIW) lanciano l'allarme: i prezzi degli immobili si sono completamente distaccati dall'andamento  degli affitti.

I ricordi del mercato americano

In un mercato degli immobili sano, i prezzi delle case e gli affitti crescono in maniera uniforme. Cio' ha senso, se lo si considera dal punto di vista di un investitore: se l'affitto è cresciuto, per lui avrà senso un prezzo di acquisto superiore. A Berlino il prezzo medio di affitto al metro quadrato per un appartamento è passato dai 5.5 € del 2007 ai 7.20 € attuali, circa un 30 % di aumento. Sono necessari circa 25 anni, prima che un investitore recuperi il prezzo di acquisto con gli affitti.

A Francoforte sono necessari circa 21 anni. Investitori professionali considerano un valore di 14 anni come sano, e molti di loro non stanno comprando nelle grandi città.

"Se i prezzi della case dovessero allontanarsi ulteriormente da quelli degli affitti, ci sarebbe la minaccia di bolle speculative", ci dice Konstantin Kholodilin, ricercatore DIW. A Monaco, Amburgo e Dresda lo sviluppo è simile. Gli esperti ritengono che la ragione di questa evoluzione sia nella politica di denaro facile della BCE: prestiti abbondanti e tassi bassi per il finanziamento degli immobili. "La forte crescita dei prezzi lascia ipotizzare che dietro di ciò ci sia la speranza di ulteriori aumenti dei prezzi e di un aumento degli affitti", ci dice Andreas Mense, economista all'università di Erlangen. Cio' ricorda il mercato immobiliare americano o spagnolo prima della crisi. Anche li' molti investitori avevano acquistato immobili solo perchè prevedevano aumento dei prezzi.

Fuori dalle città i prezzi scendono

In Germania tuttavia resta una grande differenza: le banche finanziano gli immobili in maniera abbastanza prudente. Richiedono un 25% di capitale proprio e accettano garanzie sugli immobili fino al 60%. Percio' non dovranno fare i conti con massicce insolvenze se i prezzi prima o poi dovessero scendere. Tuttavia il fenomeno è limitato alle grandi città, in campagna i prezzi stanno addirittura scendendo. 

Ci sono tuttavia segnali di speculazione sui mercati regionali: "i prezzi sono saliti oltre i livelli giustificati dai fondamentali di mercato". Prima di parlare di bolle speculative, sono comunque necessarie ulteriori analisi. 

Gli esperti di immobili come il Professor Steffen Sebastian di Regensburg, al contrario mettono in guardia da mesi: le grandi città sono in bolla. Di fatto è molto difficile riconoscere gli eccessi. Nonostante cio', il Ministero delle Finanze sta cercando di individuare gli eccessi. Per fare questo utilizzerà per la prima volta i dati del DIW.