Il mercato immobilare tedesco in bolla?

Fra gli effetti dei tassi a zero c'è anche la bolla immobiliare che si sta formando nelle principali città tedesche. Il governo di Berlino è preoccupato e propone una legge che dia a Bundesbank e Bafin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht)  la possibilità di intervenire per ridurre l'erogazione di credito. Handelsbatt.de intervista sul tema Stefan Bielmeier, capo economista di DZ Bank ed esperto di mercato immobiliare. Da Handelsblatt.de

I prezzi delle abitazioni nelle grandi città continuano a salire senza sosta. Secondo alcuni si sta formando una nuova bolla. Stefan Bielmeier, capo economista di DZ Bank, non è del tutto d'accordo.

HB: Herr Bielmeier, secondo una recente proposta di legge, l'autorità finanziaria di controllo Bafin e la Bundesbank in caso di formazione di una bolla immobiliare potranno intervenire per ridurre l'erogazione di credito. Come possiamo riconoscere una bolla?

Bielmeier: Non esiste una misura precisa, ed è proprio questa la difficoltà. L'aumento dei prezzi di per sé non dice nulla sul fatto che il mercato immobiliare sia sita surriscaldando. Per poter parlare di surriscaldamento è necessario ad esempio un aumento significativo dell'indebitamento delle famiglie.

HB: Un aumento per ora non c'è stato, tipicamente i tedeschi finanziano i loro appartamenti o le loro case con un 20% di capitale proprio. 

Bielmeier: Sul mercato anche i bassi tassi di interesse hanno un ruolo importante. E questo rende il finanziamento degli immobili più' accessibile. Ma tanto più' crescono i prezzi, minore sarà la quota di capitale proprio disponibile. Allo stesso tempo alcuni istituti di credito a causa della forte concorrenza potrebbero essere tentati di chiedere minori garanzie in termini di capitale ai mutuatari. Dobbiamo fare attenzione a non cadere in una spirale che poi finirà con un aumento dei rischi nel settore privato e in un surriscaldamento del mercato immobiliare.

HB: La Bafin in futuro potrebbe aumentare i requisiti necessari per l'erogazione di nuovi prestiti.

Bielmeier: E' bene che ci sia uno strumento con il quale in caso di necessità si possa bloccare una tale spirale negativa. Sebbene le misure proposte siano efficaci solo nel caso di erogazione di nuovi finanziamenti.

HB: Vede già oggi sul mercato immobiliare tedesco dei paralleli con altre bolle speculative come ad esempio in Spagna o negli Stati Uniti?

Bielmeier: Non proprio. Fino ad ora le banche si sono comportate in maniera ragionevole. Ma a causa della crescente pressione competitiva in alcune parti del mercato assistiamo già ad una certa erosione degli standard del credito. Una delle ragioni è certamente il forte aumento dei prezzi in alcune grandi città.

HB: A Francoforte i prezzi per un appartamento solo lo scorso anno sono cresciuti del 20%. A Monaco dal 2004 i prezzi sono raddoppiati. Non vede i segnali di un surriscaldamento?

Bielmeier: Monaco, Francoforte e Amburgo sono i classici esempi di città in cui i prezzi sono aumentati notevolmente. Possiamo dire che questa pressione sui prezzi al momento si estende anche alle zone circostanti - fino a dove arriva la rete di trasporto locale. Nel dibattito non dobbiamo tuttavia dimenticare: fino ad ora non abbiamo assistito ad un surriscaldamento generalizzato. Ci sono anche regioni economicamente deboli, per lo piu' rurali, dove i prezzi scendono.

HB: In un suo recente articolo scrive che i prezzi degli immobili si allontanano sempre piu' " dal livello giustificato dai fondamentali". Che cosa è giustificato dai fondamentali?

Bielmeier: Soprattutto nelle grandi città gli immobili sono ormai molto cari. Questo puo' essere spiegato con la forte domanda attuale. In alcune zone oggi si vendono appartamenti ad un prezzo che a volte equivale 30 anni di affitti, o anche di piu'. In questi casi io penso siamo già ampiamente oltre i prezzi giustificati dai fondamentali. (per un affitto mensile di 1000 Euro, un prezzo di acquisto di circa 360.000).

HB: Il disegno di legge dovrebbe aiutare a prevenire lo scoppio di una nuova bolla immobiliare - e quindi anche le conseguenze per l'economia intera. Il mercato immobiliare rappresenta ancora oggi un rischio sistemico?

Bielmeier: La storia ci mostra che lo scoppio di bolle immobiliari ha sempre pesanti ricadute sull'economia reale. La nuova legge dovrà evitare esattamente questo, o per lo meno attenuare il fenomeno. I problemi di una crisi immobiliare sono duplici: da un lato un eccesso di indebitamento delle famiglie porta ad un crollo dei consumi, dall'altro il settore bancario puo' finire sotto pressione se i prestiti non vengono rimborsati.

HB: Qual'è il rischio attuale?

Bielmeier: Al momento non c'è il rischio di una crisi sistemica sul mercato tedesco, ma è bene essere preparati ed avere a disposizione strumenti adeguati.