Pagare un mutuo per 25 anni spesso è più caro che stare in affitto per lo stesso periodo in gran parte della Germania. Però, osservando tutte le 400 città e contee, si può vedere dove e quando questa tendenza si inverte. Ma in Germania conviene comprare o affittare un immobile nel 2024? Ne scrive Focus.de
Acquisto: Quando e Dove Conviene?
Se state pensando di acquistare un appartamento, non c’è luogo migliore di Lipsia. Attualmente, 100 metri quadrati costano circa 370.000 euro, comprese le spese accessorie. Includendo gli interessi sul mutuo, il fondo per la manutenzione e le spese correnti, spenderete in totale 630.000 euro in 25 anni. Tuttavia, il valore del vostro appartamento aumenterebbe fino a 564.000 euro nello stesso periodo, quindi spendereste solo circa 66.000 euro netti per l’acquisto.
Le spese di affitto a Lipsia sono significativamente più alte. Il costo attuale per metro quadrato è di 8,77 euro. Con un aumento medio annuo del 2%, le spese di affitto cumulate nei prossimi 25 anni sarebbero di 337.000 euro. Invece, potreste investire il 20% di capitale proprio che spendereste per l’acquisto della casa. Con un rendimento netto del 4%, facilmente raggiungibile con semplici ETF, i risparmi si accumulerebbero fino a 198.000 euro. Un inquilino avrebbe quindi spese nette di 140.000 euro in 25 anni, circa 74.000 euro in più rispetto a un acquirente.
Dove l’Acquisto è Più Vantaggioso
In nessun’altra città o contea tedesca gli acquirenti sono così avvantaggiati nel lungo periodo. Complessivamente, ci sono solo 54 regioni in cui l’acquisto è più conveniente dell’affitto. Tra queste, oltre a Lipsia, ci sono altre undici grandi città. Ecco alcuni esempi:
- Jena, Turingia: Risparmio di 51.000 euro per gli acquirenti.
- Ludwigshafen am Rhein, Renania-Palatinato: Vantaggio di 48.000 euro.
- Magonza, Renania-Palatinato: Vantaggio di circa 21.000 euro.
- Augusta, Baviera: Vantaggio di 19.000 euro.
- Kaiserslautern: Vantaggio di 18.000 euro.
Anche nelle città di medie dimensioni e nelle contee rurali si possono trovare vantaggi significativi per gli acquirenti. Ad esempio:
- Landshut, Baviera: Risparmio di 44.000 euro.
- Schwabach, Baviera: Risparmio di 37.000 euro.
- Emden, vicino al Mare del Nord: Risparmio di 27.000 euro.
Dove l’Affitto è Più Conveniente
Nella maggior parte delle regioni tedesche, è più conveniente vivere in affitto. La differenza maggiore si trova nel distretto di Nordfriesland nello Schleswig-Holstein. Poiché comprende l’isola di Sylt, i prezzi delle case sono molto alti, ma gli affitti non sono altrettanto elevati. Per un appartamento di 100 metri quadrati, comprese le spese accessorie, dovete pagare circa un milione di euro, con costi netti dopo 25 anni di 664.000 euro. Investendo invece il capitale proprio di 200.000 euro, si potrebbe guadagnare più di quanto si spenderebbe per un affitto medio a Nordfriesland. Gli inquilini avrebbero un vantaggio di 184.000 euro, con una differenza finale di quasi 850.000 euro rispetto agli acquirenti.
Altri paradisi per gli inquilini includono:
- Starnberg, Baviera: Risparmio di 455.000 euro.
- Miesbach, Baviera: Risparmio di 447.000 euro.
- Vorpommern-Rügen, Meclemburgo-Pomerania Anteriore: Risparmio di 416.000 euro.
Come Abbiamo Calcolato
Per calcolare il vantaggio per acquirenti o inquilini, abbiamo confrontato i costi netti, esclusi tutti i ricavi, che avreste come acquirente o inquilino in un periodo di 25 anni. Per gli acquirenti, abbiamo utilizzato i prezzi di acquisto attuali per un appartamento di 100 metri quadrati, comprese le spese accessorie tipiche. Assumiamo un capitale proprio del 20% e un mutuo con una rata (rimborso più interessi) del 6%. Calcoliamo anche una riserva per le spese di amministrazione e manutenzione pari all’1,5% del prezzo di acquisto all’anno. Da questi costi lordi, sottraiamo il valore futuro della casa dopo 25 anni. Alla fine, rimangono le spese nette per gli acquirenti.
Per gli inquilini, abbiamo considerato l’affitto netto, con un aumento medio annuo del 2%. Dai costi di affitto cumulati in 25 anni, sottraiamo il patrimonio che avreste potuto accumulare investendo il capitale proprio con un rendimento netto del 4%. Risultano quindi le spese nette dell’inquilino. Se queste sono inferiori a quelle dell’acquirente, l’affitto è più conveniente, altrimenti è più conveniente l’acquisto.
Il Fattore Tempo
Un fattore importante nella scelta tra acquisto e affitto è il tempo. Più a lungo abiterete nella vostra casa di proprietà, più conveniente sarà l’acquisto. Dopo 25 anni, i costi del mutuo scompaiono, ma l’inquilino continua a pagare affitti in aumento. Se dopo 25 anni solo 54 delle 400 regioni tedesche favoriscono l’acquisto, dopo 30 anni la situazione si equilibra. Dopo 40 anni, solo 42 regioni favoriscono ancora gli inquilini, e dopo 50 anni, solo 17.
In sintesi, se state considerando se acquistare o affittare, una buona regola è: più a lungo potete rimanere nella casa, più conveniente sarà l’acquisto. Tuttavia, se preferite investire in borsa e potete ottenere rendimenti netti superiori al 4%, l’affitto potrebbe rivelarsi più vantaggioso.