Verso la fine del boom immobiliare

Dopo il violento crollo della manifattura, gli istituti di ricerca tedeschi segnalano che il lunghissimo boom immobiliare ormai è agli sgoccioli e  anche per il mattone si avvicina il punto di svolta. Cosa accadrà alle banche e agli investitori una volta che la bolla immobiliare sarà scoppiata? Ne scrive Handelsblatt su dati forniti dall'Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

Il mercato immobiliare tedesco si avvicina irrimediabilmente ad una svolta. "Siamo alla fine del boom", afferma Ralph Henger, specialista nel settore immobiliare presso l'Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Ogni quattro mesi, infatti, l'IW redige un indice immobiliare disponibile in esclusiva per Handelsblatt. I dirigenti delle società di sviluppo immobiliare e gli investitori istituzionali valutano la situazione del settore e gli sviluppi sul mercato immobiliare tedesco.

Il risultato: in questo autunno è stato registrato il peggiore valore a partire dal 2014. Il clima nel  settore immobiliare è calato per la terza volta consecutiva. Per quanto riguarda gli uffici, la consulenza immobiliare internazionale di JLL prevede per quest'anno un calo dei nuovi spazi in affitto nelle sette maggiori città tedesche, tra cui Berlino, Francoforte e Monaco, di circa il 4 % rispetto al 2018. Alcuni esperti sono ancora più pessimisti per quanto riguarda il mercato degli spazi adibiti al commercio al dettaglio.

Il mutato clima immobiliare colpisce anche Henning Koch. Koch è un gestore che compra immobili in tutto il mondo per conto di Commerz-Real, la consociata di gestione dei fondi di Commerzbank, e si muove a livello internazionale alla ricerca di investimenti di valore  per i fondi dell'azienda - in particolare per il fondo immobiliare aperto da 15 miliardi di euro Hausinvest.

Negli ultimi tempi, tuttavia, si è mosso più che altro come venditore: nel suo bilancio di vendita di questi primi nove mesi dell'anno ci sono un edificio per uffici a Singapore, uno a Vienna, due hotel a Londra, un negozio al dettaglio vicino Lisbona. Koch vorrebbe investire il capitale il piu' rapidamente possibile, anche sul mercato interno. Ma è esigente: "nella situazione attuale, siamo molto selettivi quando si tratta di acquistare".

Il manager di Wiesbaden condivide questa sua riluttanza con molti colleghi. Dopo anni di boom, per la prima volta quest'anno, l'indagine autunnale sull'indice immobiliare IW è stata dominata da aspettative negative: "per i prossimi dodici mesi, nel settore ci sono più aziende che prevedono uno sviluppo negativo rispetto a quelle che ne prevedono uno positivo", sintetizza Ralph Henger. Ad essere sondati sono stati gli sviluppatori di grandi progetti di costruzione, gli investitori e i proprietari di uffici, centri commerciali o grandi complessi abitativi.

Le loro dichiarazioni sulla situazione attuale e sulle aspettative future del business nell'ultimo sondaggio autunnale hanno causato una discesa di quasi undici punti percentuali dell'indice sul clima degli affari, indice che ha raggiunto il livello più basso dall'inizio della raccolta dati nel 2014. "E' stato decisivo il fatto che il clima nel settore immobiliare sia peggiorato per la terza volta consecutiva", afferma Henger. Secondo la teoria della ricerca, ciò segnala un cambio di direzione nello sviluppo economico.

Inversione di tendenza con ritardo

Il mercato immobiliare quindi segue l'umore generale dell'economia tedesca. Nel secondo trimestre questa si è contratta dello 0,1 %. Molti esperti si aspettano un segno negativo anche per il terzo trimestre, e in quel caso la Germania entrerebbe ufficialmente in recessione. A ciò bisogna aggiungere che i principali istituti di ricerca tedeschi hanno recentemente abbassato le loro previsioni di crescita sia per il 2019 che per il 2020.

Ma l'inversione di tendenza sul mercato immobiliare non è ancora visibile. Per una semplice ragione: "il settore immobiliare è un settore in ritardo, il rallentamento dell'economia quindi si farà sentire con un certo ritardo sia sugli affitti che sui rendimenti", spiega Christian Schulz-Wulkow, Managing Partner di Ernst & Young Real Estate. Ciò può essere dimostrato, ad esempio, nel mercato immobiliare degli uffici.

Lì la domanda dipende dal fatto che le aziende creino o sopprimano posti di lavoro. Secondo una elaborazione della consulenza immobiliare internazionale JLL vi sarebbe una chiara correlazione tra il barometro sull'occupazione dell'istituto Ifo e la domanda di uffici. Se l'indice diminuisce di cinque punti percentuali, il numero di nuovi spazi per gli uffici diminuisce del dieci percento, con circa 3 trimestri di ritardo.

In effetti il barometro dell'occupazione Ifo nella prima metà dell'anno è sceso di circa il 5%. Ma questo calo non è ancora arrivato sul mercato dell'affitto per gli uffici. Entro la fine dell'anno, tuttavia, JLL prevede un calo significativo dello spazio affittato per i nuovi uffici.

La tendenza al ribasso tuttavia non è ancora visibile, afferma Timo Tschammler, capo tedesco della società di consulenza immobiliare internazionale JLL, e fa riferimento alla bassa percentuale di spazi inoccupati nelle grandi città. "A Berlino, ad esempio, meno del 2% di tutti gli uffici è vuoto. Prima che gli affitti diminuiscano, questa quota dovrà aumentare al 7,4 per cento, secondo i nostri calcoli".

Al momento secondo l'esperto dell'IW Henger non è questo il caso: "nel mercato degli uffici non c'è quasi nessuna costruzione speculativa". Molti degli edifici per uffici previsti sono già stati affittati prima del completamento. "Gli errori del passato, che hanno portato a edifici vuoti per ben oltre il 10% nei centri per uffici di Dusseldorf e Francoforte, non sembrano ripetersi", afferma l'economista dell'IW.

Le prospettive nel settore del commercio sono invece più pessimistiche: "stiamo osservando con preoccupazione il settore del commercio al dettaglio", afferma Koch, manager di Commerz-Real. "Sicuramente in questo settore ci troveremo di fronte ad un grande cambiamento" Non c'è da meravigliarsi quindi che le aspettative dei dirigenti immobiliari in nessun altro settore siano così negative come nel settore del commercio al dettaglio.

Nonostante ciò il manager di EY Schulz-Wulkow ritiene che l'industria abbia ancora risorse per attutire il rallentamento economico. Ma ne limita l'ambito: "gli investitori immobiliari a causa dei prezzi già alti, ora avranno bisogno di piani aziendali molto ambiziosi per ottenere nel lungo termine un risultato dai loro investimenti".

Alcuni dirigenti di società immobiliari intervistati dall'IW ne sono ben consapevoli: "le risposte alle nostre dettagliate domande ci mostrano che ci sono già i primi amministratori delegati che si aspettano addirittura una riduzione degli affitti e dei prezzi", afferma l'autore dello studio Henger. La maggior parte degli intervistati tuttavia prevede che gli affitti continueranno a salire, più dei prezzi di acquisto. Una novità per Henger e quindi un altro indizio del fatto che il punto di svolta è stato raggiunto: finora gli affitti sono sempre rimasti indietro rispetto ai prezzi di acquisto.

"Il cambio di aspettative per quanto riguarda i prezzi e gli affitti è il tipico segnale di un'inversione di tendenza sul mercato immobiliare." Gli aumenti degli affitti tuttavia non saranno in grado di compensare l'indebolimento della dinamica dei prezzi, Henger ne è convinto. Ciò significa che i rendimenti immobiliari storicamente bassi a causa dei prezzi esageratamente alti torneranno a crescere. "E i rendimenti più elevati sono un'espressione del fatto che i rischi dell'investimento immobiliare torneranno ad essere presi in considerazione", afferma l'economista.

I mercati immobiliari rimangono tesi

Gli inquilini e gli acquirenti di appartamenti nelle metropoli tedesche possono sperare in un imminente calo degli affitti e dei prezzi? Non proprio. Come la maggior parte degli osservatori, anche Henger prevede che la situazione di elevata domanda di alloggi e l'offerta ancora insufficiente nelle aree metropolitane per il momento resteranno invariate.

Tuttavia, sia per i proprietari che per gli sviluppatori di nuovi immobili, non sarà facile come lo è stato di recente imporre dei prezzi di vendita e degli affitti sempre più elevati. "Per le aziende che operano nelle aree residenziali, il motto attuale è: non potrà andare meglio di ora".

Per quanto tempo ancora il settore rimarrà sui livelli attuali non è prevedibile. Dopotutto, gli osservatori del mercato concordano sul fatto che l'allentamento monetario annunciato dalla BCE nella sua ultima seduta compenserà almeno parzialmente gli effetti economici negativi.

Gli assicuratori, i fondi pensione, i fondi di investimento e gli investitori privati ​​in cerca di investimenti relativamente sicuri continueranno a fare affidamento sul settore immobiliare per mancanza di alternative, afferma Tschammler, capo della JLL Germania. "Nonostante i prezzi siano cresciuti, ci sono ancora tassi positivi". Inoltre, secondo il sondaggio IW, la Germania resta una destinazione popolare per gli investitori stranieri. "E anche questo dovrebbe contribuire a supportare l' economia del settore", conclude Henger.

E anche se secondo il sondaggio dell'IW è cresciuto il numero di amministratori delegati locali che ora puntano sulle vendite, c'è ancora una maggioranza che punta sulla crescita del settore. Il manager di Commerz-Real Koch è ottimista: entro la fine dell'anno, vuole concludere diversi affari. Questa volta come acquirente.