mercoledì 18 aprile 2012

Bolla immobiliare in Germania? Parte prima


Die Zeit ci racconta la nuova corsa al mattone che impazza in Germania. I cittadini tedeschi impauriti dall'inflazione e i risparmiatori del sud Europa in fuga da economie in crisi alimentano un boom immobiliare mai visto prima.

Piu' 30%, piu' 50%, piu' 100%: gli stessi agenti immobiliari avvertono dei prezzi folli a Berlino, Monaco e co. I tedeschi stanno comprando in maniera frenetica.

Il mondo ideale di Florian Münch è a 500 metri dalla stazione della metro di Amburgo "Eppendorfer Baum" in una tranquilla strada laterale. Per raggiungerlo si passa davanti a due agenzie immobiliari, un negozio di mobili, un wine bar, e un negozio di spezie, "posizione privilegiata" come si dice in gergo.  C'è anche una chiesa, il cui atrio circolare sembra l'ingresso per il paradiso. In questa zona, in mezzo a facciate art nouveau di color vaniglia, alberi alti e canti di uccelli, dovrebbe crescere sua figlia. Così ha deciso Florian Münch. "In qualche modo qui la situazione è ancora buona" ci dice.

Chi intende acquistare in questa zona paradisiaca, deve essere almeno milionario.

Münch è un uomo in Jeans e maglioncino, per lui è un po' difficile pensare che per una casa in questa zona ha speso un intero patrimonio. Lo chiama "il mio progetto segreto". Sua sorrella credeva fosse impazzito, quando gli ha detto il prezzo, e anche i pochi amici che sono venuti a sapere del prezzo, hanno pensato la stessa cosa. E così non ne parla più con nessuno. Anche in questo articolo il suo nome è stato cambiato. Florian Münch ha cercato per tre anni, all'inizio pensava di spendere 450.000 Euro, ora invece è arrivato al doppio, per una casa da 170 metri quadrati.

Appuntamenti per la visita delle abitazioni ad Amburgo: solo pochi minuti per l'acquisto milionario.

Nell'abitazione del sig. Münch saranno necessari circa 100.000 Euro di ristrutturazione. Quanto esattamente - ancora non lo sa. Non resta tempo per i dettagli: c'erano anche altri compratori interessati, che la volevano tanto quanto lui, e gli era già capitato un paio di volte che gli avessero soffiato l'appartamento perché era stato un po' esitante. Una volta un compratore aveva detto sì, addirittura prima di vedere l'abitazione. Un'altra volta Münch ha dovuto aspettare per ore al freddo con altri 40 interessati davanti alla casa e dopo un paio di minuti di visita decidere, se per lui valeva un milione di Euro. 

Quello che accade ad Hamburg-Eppendorf succede praticamente in tutti i centri urbani tedeschi. Sul mercato immobiliare di Berlino nel 2011 sono stati realizzati oltre 10 miliardi di Euro, a Francoforte le agenzie inseriscono i loro annunci solo una volta altrimenti vengono inondate dalle richieste, a Duesseldorf gli interessati all'acquisto devono a volte aspettare per settimane prima di avere un appuntamento dalla banca, una casa nel progetto immobiliare di Monacao "The Seven" - una vecchia centrale termica convertita - costa 22.000 Euro per metro quadrato.

Ci sono agenzie immobiliari alla disperata ricerca di un immobile che per un suggerimento possono offrire come ricompensa un Krugerrand (moneta d'oro) il cui valore è di oltre 1.200 €. Su immobilienscout24.de - il portale piu' importante nella compravendita di immobili - ogni giorno vengono consultati 6 milioni di annunci. Il fondo di investimento americano Cerberus sta trattando l'acquisto di 20.000 abitazioni tedesche - per un prezzo complessivo stimato intorno al miliardo di Euro. La Germania oggi è un paese dove è in corso una guerra per la casa.

Già c'è la paura, che la situazione possa sfuggire di mano. Gli immobili negli ultimi anni si sono apprezzati sensibilmente, scrive la Bundesbank nel suo ultimo report mensile, e Joerg Asmussen, membro del direttorio della BCE, avverte che è necessario seguire il prezzo degli immobili con attenzione.

Achtung, allarme speculazione! Tradotto dal linguaggio sobrio dei banchieri centrali - e proprio in Germania, dove i cittadini dopo molti anni difficili, per la prima volta si accorgono che il mercato può anche salire. E dove i politici volentieri puntano il dito verso le economie del debito anglosassoni. 

Che cosa sta succedendo qui? I tedeschi sono diventati alla fine pazzi come gli americani, che in preda ad una febbre da immobile hanno messo il loro paese nei guai? La crescita dei prezzi degli immobili aveva reso credibile l'illusione della ricchezza e del benessere, mentre oggi le nuove città da sogno marciscono nelle periferie, e l'economia affonda nei debiti.

I risparmiatori dei paesi in crisi vogliono portare in sicurezza i loro risparmi

Una prima risposta non la si trova in Germania ma in Svizzera. Piu' precisamente a Basilea. Nei pressi della stazione ferroviaria in una zona tranquilla c'è un edificio a forma di cilindro con una facciata di acciaio e vetro in aria: la centrale delle banche per i regolamenti internazionali. Chi supera le porte di sicurezza entra in un mondo parallelo. Tappeti pesanti che assorbono ogni suono, vetri oscurati. Negli uffici climatizzati gli specialisti della finanza controllano per conto della comunità internazionale i flussi internazionali di denaro.

Poichè quello che accade qui dentro non è destinato a diventare pubblico, non è possibile fare nomi. Ma si può dare un'occhiata alla fila di dati che a Basilea vengono analizzati. Mostrano che i flussi internazionali di capitale hanno cambiato direzione: se negli ultimi anni grandi quantità di capitali tedeschi erano affluiti all'estero, ora gli investitori esteri trasferiscono i loro capitali verso la Germania. Sono principalmente risparmiatori spaventati dei paesi del Sud Europa in crisi, che vogliono mettere in sicurezza i loro risparmi. Oppure fondi di investimento dall'Asia, Scandinavia o Nord America che si spettano rendimenti succosi dall'economia tedesca in pieno boom. 

Sempre piu' spesso investono in immobili. L'agenzia di servizi immobiliari CB Richard Ellis parla addirittura di una "corsa agli immobili nelle regioni metropolitane tedesche". A Berlino le stime suggeriscono che lo scorso anno gli investitori stranieri hanno realizzato un terzo di tutti gli acquisti immobiliari. 

Una di queste è Einar Skjerven, 46 anni, vestito scuro, capelli semi lunghi pettinati all'indietro, da 20 anni nel mondo finanziario. Per la società di investimento norvegese Industrifinans ha investito a Berlino 145 milioni di Euro. A intervalli regolari Skjerven organizza tour delle proprietà attraverso Berlino. Davanti ad un palazzo nella Pappeallee nel quartiere di Prenzlauer Berg si ferma. Una facciata austera, 16 abitazioni, anno di costruzione 1905.

Industrifinans ha comprato lo stabile per 730.000 € e tre anni piu' tardi lo ha rivenduto per 1.19 miliioni di Euro - un aumento di valore del 63 %. Al momento Skjerven è alla ricerca di abitazioni per un altro fondo, e questo è un grosso lavoro. Gli immobili dovevano essere acquistati entro il 31 di agosto dello scorso anno. Ma il termine è stato posticipato "perchè erano semplicemente troppo costosi" ci dice Skjerven.

Non c'è da stupirsi, i professionisti ricevono sempre piu' la concorrenza dai privati cittadini. Una parte del denaro in fuga dal sud Europa arriva sui conti delle banche tedesche, che così possono offrire ai loro clienti credito molto economico. Chi in Germania vuole prendere a prestito del denaro, può approfittare della crisi in corso nel Sud Europa: per un prestito immobiliare a 10 anni le banche pretendono un tasso di interesse del 3 % invece del 5 o 6% come accadeva fino a poco tempo fa. Ogni punto percentuale in meno su un credito di 500.000 Euro, comporta la riduzione della rata mensile di circa 420 €. Questo rende l'acquisto attrattivo - e fa salire i prezzi.

Prima interi stabili rimanevano vuoti, oggi si vendono da soli.

Le conseguenze si possono notare nel quartiere berlinese di Neukölln. Davanti alla pretura si è formata una lunga coda. E' in programma un'asta giudiziaria. In anticamera, al controllo di sicurezza, si fermano così tante persone che non si riesce piu' ad aprire la porta. La maggior parte vuole acquistare l'appartamento per conto proprio, sono sulla trentina, alcuni indossano scarpe da jogging e tute sportive. Quasi tutti non hanno visto ancora l'abitazione. "Appena un anno fa potevamo essere felici se qualcuno si fosse fatto vivo" ci dice un rappresentante della banca specializzata in immobili WL Bank, che ha ottenuto l'asta.

In questi giorni si tratta un'abitazione da 3 stanze nella Reuterstrasse 2, 86 metri quadrati; valore di mercato 67.000 €. La Reuterstrasse è nel centro di Neukölln, ancora un quartiere difficile, dove uomini con la canottiera a costine portano a passeggio i loro cani da combattimento. Ma questo non sembra disturbare la maggior parte dei giovani, che da qualche tempo vi si trasferiscono in massa. Joachim Brandl-Peverall offre per un conoscente italiano.  E' uno specialista del settore immobiliare e fino a poco tempo fa ha lavorato per un investitore immobiliare. Conosce Berlino e negli ultimi mesi ha già partecipato a diverse aste giudiziarie. Tre settimane fa ha visto come un'abitazione mediocre nel quartiere di Neukölln sia andata per un valore di mercato doppio ad una giovane coppia. La fermata del bus davanti la porta di casa e il pessimo stato della casa probabilmente non hanno disturbato i giovani acquirenti. "Le persone molto spesso non sanno quello in cui si stanno incastrando" ci dice.  --CONTINUA--

6 commenti:

  1. faccio parte anch'io della massa di italioti che ha comprato a berlino a inizio 2012. confermo quanto scritto in quest'articolo, salvo il fatto che comunque a fronte di tutta questa richiesta i prezzi sono ancora abbordabilissimi. 2000 € al mq in zone centrali e "gentrificate" sono ancora un sogno, se li confrontiamo ai 2000 richiesti in italia per comprare in paesotti insulsi senza storia e senza futuro (e mal collegati con tutto).la crescita è stata esponenziale in senso relativo (in % rispetto ai prezzi di anni fa) ma in senso assoluto è ancora estremamente conveniente rispetto all'italia.

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    1. è possibilissimo che si tratti di un affare o di una sola, Voci dalla Germania si limita a tradurre articoli su argomenti di cui in Germania si parla molto. E le assicuro che del boom immobiliare in corso e della tanto attesa inflazione galoppante, da queste parti si parla molto. Berlino poi è una città affascinante, che non ci si stanca mai di visitare, quindi, nella peggiore delle ipotesi potrà permettersi una lunga vacanza sulle rive della Sprea!

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  2. classico articolo da 4 soldi a mo' di Espresso
    si prendono alcuni episodi da urlo, si condisce il tutto con pepe e sale e via a dare un quadro completamente sballato solo per vendere più copie di giornale....

    Io so solo che non i nostri Gruppi d'aquisto Berlinesi abbiamo comprato a 1000 euro mq in zona centrale a Friedrichshain ed a 1200 euro mq sui canali a Kreuzkolln....
    Mi sembrano ancora prezzi NON in bolla...:-) o mi sbaglio.?

    Certo è che bisogna stare attenti perchè le occasioni si stanno riducendo sempre di più ed il mercato è velocissimo

    I dati ufficiali prezzi di Berlino parlano di +9,5% nel 2010 e +11% nel 2011 (Buba)
    ma se avete presente il concetto percentuale delle penny stocks....visto che partivi anche da 800 euro al mq
    +20% ti porta a 960....;-)

    Occasioni notevoli si trovano ancora ma è sempre più difficile.

    leggetevi piuttosto articoli in merito un po' più sensati ed equilibrati come quelli del sottoscritto...:-)

    http://www.ilgrandebluff.info/2012/04/potsdamer-platz-il-simbolo-della.html

    http://www.ilgrandebluff.info/2012/03/ultimo-treno-per-berlino.html

    http://www.ilgrandebluff.info/2012/02/immobiliare-dalla-bolla-speculativa.html

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    1. carissimo Beatotrader, è possibilissimo che si tratti di un grande affare o di gigantesca sola, Voci dalla Germania non lo sa. Al di sopra delle Alpi si parla molto del boom immobiliare in corso e della fiammata inflattiva in arrivo. Restiamo dell'idea che è sempre difficile fare previsioni, soprattutto quando c'è di mezzo il futuro. Per questo diversificare resta un'ottima idea, ne siamo convinti.
      Berlino poi è una città davvero affascinante, chi non vorrebbe viverci?!
      Dire però che gli articoli di Die Zeit, uno dei quotidiani piu' prestigiosi in Germania, siano articoli da 4 soldi mi sembra un po' forte, mi piacerebbe sapere come può motivarlo.
      Vede, la grande differenza fra questo blog e tanti altri è che qui ci possiamo permettere di parlare dei pro e dei contro di un investimento immobiliare in Germania. Un lusso che tanti altri blog, purtroppo, non si possono permettere, visto che sono costretti a parlare dei Mirabolanti vantaggi offerti da un appartamento a Berlino o da un conto corrente in valuta estera.

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  3. Ben detto Voci dalla Germania di pescivendoli ne abbiamo abbastanza! Roberto

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  4. "...Vede, la grande differenza fra questo blog e tanti altri è che qui ci possiamo permettere di parlare dei pro e dei contro di un investimento immobiliare in Germania. Un lusso che tanti altri blog, purtroppo, non si possono permettere, visto che sono costretti a parlare dei Mirabolanti vantaggi offerti da un appartamento a Berlino o da un conto corrente in valuta estera."

    Ha ragione, Voci dalla Germania, e i lettori dei vari blog distinguono chi scrive per interesse personale e chi no.

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