mercoledì 18 aprile 2012

Bolla immobiliare in Germania? Parte seconda


Seconda parte del lungo articolo di "Die Zeit" sul boom immobiliare tedesco. La prima parte è disponibile qui.

Brandl-Peverali si è informato, nella casa in Reuterstrasse devono essere fatti ancora molti lavori. A 110.500 abbandona l'asta, e alla fine per 115.500 la casa va a una giovane dottoressa. Dopo l'asta arriva in sala scuotendo la testa il rappresentante della WL Bank. "Un anno fa saremmo stati felici, se un appartamento come quello fosse stato venduto alla metà del valore di mercato" ci dice. "Quello che ora sta succedendo semplicemente non ha senso".

E la follia si è impadronita di tutta la città. Solo nell'ultimo anno i prezzi per le vecchie case di Berlino sono saliti di oltre il 10%, in media, intendiamoci. Intorno alla Chamissoplatz a Kreuzberg con le sue facciate Gruenderzeit (seconda metà dell'800) i prezzi al metro quadrato nell'ultimo anno si sono raddoppiati. Sulla Merhingdamm, viale berlinese a sei corsie, c'è uno stabile, nel quale le abitazioni costano fino a 4.800 € per metro quadrato. "Prima in una zona così rumorosa non saremmo riusciti a vendere", ci dice Nikolaus Ziegert, la cui agenzia sta trattando la proprietà. Oggi il rumore non è piu' un problema.

E non solo a Berlino è così. Secondo le stime della Bundesbank, nel 2011, gli immobili nelle grandi città, si sono apprezzati del 5.5 %. Nelle posizioni vantaggiose, come Hamburg-Hoenfelde, i compratori pagano per un appartamento in un condominio un 45 % in più di quanto non pagassero un anno fa. Questo è ancora piu' notevole visto che i prezzi degli immobili erano scesi per anni e anni.

Il pronunciato "cambiamento di tendenza" (Bundesbank) non è solo una conseguenza dei bassi tassi di interesse. Molti tedeschi si trasferiscono verso le zone metropolitane. I giovani sono attratti dalle prospettive di lavoro, mentre gli anziani dalle distanze brevi e dalle cure mediche disponibili. La conseguenza è che i prezzi nelle città crescono mentre in molte regioni rurali stanno scendendo. Inoltre, sempre piu' tedeschi vivono in case da single, fatto che alimenta la domanda di abitazioni.

Ma soprattutto è la paura dell'inflazione e di una riforma valutaria a spingere molti cittadini verso il mercato immobiliare. Secondo un sondaggio della società IVD, il 54% dei tedeschi considerano gli immobili la migliore difesa contro la perdita di valore della moneta. Un agente immobilare berlinese ha perfino notato, che i telefoni suonano piu' spesso, quando a Bruxelles si stanziano miliardi per la stabilizzazione dell'Euro.

E non tutti i boom creano gli stessi problemi. Dopo anni di declino dei prezzi, una inversione di tendenza nel mercato immobiliare arriva forse in ritardo. E visto che la congiuntura è buona, i tedeschi si possono permettere abitazioni migliori, senza doversi indebitare eccessivamente.

L'acquisto di immobili a credito è reso piu' difficile, rispetto agli Stati Uniti, dalle politiche conservative delle banche tedesche. Gli istituti di credito di solito pretendono per i crediti immobiliari un capitalre di almeno il 20% - mentre in America spesso ai compratori non era richiesto nessun capitale iniziale. Inoltre gli americani possono in ogni momento accendere una ipoteca sulla loro casa, cosa che da noi è molto piu' difficile. In Germania in questo momento "non ci sarebbe alcune bolla in corso" ci dice un'analisi del gigante bancario Unicredit.

E così di solito funziona: la speranza attrae gli investitori, il valore delle case cresce, le banche concedono piu' credito, gli investitori diventano piu' audaci e spengono il loro cervello.  Chi vuole restare fuori, se tutti ai party parlano della nuova casa appena acquistata?  Prima o poi  il boom inizia ad autoalimentarsi e gli esperti hanno sempre nuovi argomenti per dire che questo è normale, sebbene i prezzi da molto non abbiano piu' nulla a che fare con la normalità. Ancora nel luglio 2005 - i prezzi delle abitazioni USA erano raddoppiati in confronto a 5 anni prima - e l'allora capo della banca centrale Alan Greenspan aveva negato fermamente che si trattasse di una bolla. Poco dopo era iniziata la grande crisi.

Dopo lo scoppio, tutti lo sapevano molto bene, ma quando la bolla si stava formando nessuno lo aveva notato - anche questo appartiene alla logica della speculazione.

Steffen Sebastian, economista immobiliare dell'Università di Regensburg, osserva "l'inizio di una bolla". Alla fine in Germania la popolazione sta diminuendo, da dove dovrebbe arrivare la domanda duratura di immobili? Inoltre, la fase dei bassi tassi di interesse un giorno dovrà finire. Chi ha finanziato a credito la sua casa, avrà una brutta sorpresa quando le rate mensili aumenteranno.

Paradossalmente le nuove regole sul settore finanziario possono rendere le cose ancora piu' diffcili. Fino ad ora le banche tedesche hanno concesso crediti immobiliari di lunga durata ad un tasso  di interesse annuo fisso. In futuro gli istituti di credito dovranno assicurare in maniera aggiuntiva tali prestiti di lunga durata, in modo da essere meglio attrezzati per i tempi di crisi. Questo secondo le valutazioni del "Koelner Institus der deutschen Wirtschafts" porterà molte banche a convertire i mutui in un tasso variabile, in quanto la copertura per questi prestiti non sarebbe necessaria. Poiché queste variazioni dei tassi di interesse arriveranno direttamente al consumatore, il mercato immobiliare subirà variazioni maggiori di quanto non accada oggi.

Lo scoppio di una bolla immobiliare è probabilmente il peggio che possa accadere ad un'economia. Quando i possessori di immobili realizzano che il valore del loro immobile sta calando, consumano di meno. E quando non possono piu' pagare i loro debiti, si creano dei buchi nei bilanci delle banche, e l'offerta di moneta all'economia collassa. Il crollo del mercato immobiliare negli Stati Uniti ha causato la crisi economica maggiore dal dopoguerra.

L'agente immobiliare berlinese Klaus Fuchs, un'impresa individuale, appartiene agli scettici, e anche lui non vuole rivelare il suo vero nome. Fuchs si è specializzato in condomini in affitto. Fra i suoi clienti ci sono investitori che fino ad ora avevano investito negli Stati Uniti o in Gran Bretagna, persone che si sono spinte fino a Berlino perchè qui i prezzi erano ancora bassi. Al momento i prezzi sarebbero troppo alti, secondo Fuchs. Proprio gli stranieri, che non conoscono il mercato, stanno comprando a prezzi troppo alti. "Come intermediario vivo degli sprovveduti", ci dice, "ma non ne ho fra i miei clienti". 

E anche in Germania il boom si autoalimenta. La situazione è resa esplosiva dal fatto che la Repubblica federale appartiene ad una unione monetaria: normalmente la banca centrale dovrebbe assumere un ruolo attivo quando l'economia si surriscalda. Aumentando i tassi, l'acquisto di immobili diventa meno attrattivo. Solo che la Germania non ha più nessuna banca centrale. La BCE è responsabile per l'intera unione monetaria - e se qui da noi l'economia cresce ancora con forza, in Spagna ed Italia è in forte contrazione, e il timore di nuovi guai all'inizio della settimana ha fatto crollare di nuovo le borse.

Il sud Europa avrebbe bisogno di tassi ancora piu' bassi, se possibile, la Germania sicuramente piu' alti. Questo non può accadere, perché la BCE può definire un tasso di interesse unico per tutti i paesi  Euro. Si orienta secondo la media - e per questo alimenta il boom locale in corso.

Le autorità monetarie hanno riconosciuto il problema. Le autorità di vigilianza nei paesi minacciati da un surriscaldamento dei prezzi dovranno in futuro frenare la concessione di credito delle banche nazionali, in modo che queste siano costrette a ridurre i prestiti per l'acquisto di immobili.

In Germania sarà incaricato un nuovo "comitato per la stabilità finanziaria" a cui appartengono la Bundesbank e la Financial Supervisory Authority - come è scritto in una proposta di legge, che il governo intende approvare entro la fine del mese. Il compito del comitato sarà quello di "avvertire in anticipo dei pericoli per la stabilità finanziaria e suggerire  ai responsabili nazionali i provvedimenti possibili per la loro eliminazione". Ma i nuovi strumenti non sono mai stati utilizzati. Nessuno sa che effetto avranno - e se le autorità avranno il coraggio di chiudere il rubinetto del credito ai cittadini quando la situazione si farà piu' grave. Tuttavia, per tutta la fase crescente, in una bolla speculativa si vive abbastanza bene. 

Gli americani hanno festeggiato per quasi un decennio, prima che arrivasse lo scoppio.  

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