Il cappio della crisi economica si stringe al collo dei grandi gruppi immobiliari tedeschi

I grandi gruppi immobiliari tedeschi ragiscono alla crisi immobiliare aumentando gli affitti e scaricano sugli affittuari il costo del risanamento di bilancio, la soluzione alla crisi abitativa potrebbe essere quella di una socializzazione degli immobili ma ovviamente buona parte della politica si oppone. Ne scrive la TAZ

In quanto inquilino che sta affrontando un nuovo aumento dell'affitto dopo quello precedente, la situazione attuale risulta complessa da comprendere. È importante notare che anche le grandi società proprietarie di immobili stanno attraversando una fase di crisi, anche se non dovuta a una diminuzione dei redditi derivanti dagli affitti, bensì a causa di tassi di interesse sui prestiti che si sono quadruplicati nell'arco di un anno, rendendo gli investimenti immobiliari notevolmente più costosi.

Inoltre, recentemente i prezzi degli immobili sono scesi in molti luoghi, segnando una prima significativa diminuzione in un decennio. Questa tendenza ha messo sotto pressione gruppi come Vonovia, TAG Immobilien e Grand City Property, che stanno cercando attivamente di vendere appartamenti per ridurre il proprio debito e garantire la propria stabilità finanziaria. Tuttavia, l'ampia offerta di immobili sul mercato sta mettendo pressione sui prezzi.

Diminuzione ad agosto 2023 del prezzo medio degli immobili al mq dal picco massimo raggiunto nel corso del 2022 nelle diverse città tedesche (Fonte Immowelt)

Stadt	Prozentualer Rückgang
Hannover	-16,9 Prozent
Dresden	-13,0 Prozent
Bremen	-11,6 Prozent
Stuttgart	11,1 Prozent
München	-10,8 Prozent
Köln	-9,7 Prozent
Düsseldorf	-9,6 Prozent
Nürnberg	-9,4 Prozent
Frankfurt	-9,0 Prozent
Hamburg	-7,2 Prozent
Essen	-6,7 Prozent
Dortmund	-5,7 Prozent
Leipzig	-4,2 Prozent
Berlin	-3,3 Prozent

Il sociologo urbano Andrej Holm ha recentemente evidenziato che i modelli di business delle società immobiliari quotate degli ultimi dieci anni stanno raggiungendo i loro limiti. Queste società avevano puntato a rivalutare le loro proprietà, ma sembra che abbiano sopravvalutato i valori contabili dei loro asset. Con la diminuzione dei valori, i bilanci non appaiono più così solidi, e la speculazione sui valori contabili sta perdendo credibilità, influenzando anche il valore delle azioni. Inoltre, a causa dell'incremento dei tassi di interesse e della necessità di rinnovare i prestiti, queste aziende si trovano ora in una situazione di liquidità precaria.

Tuttavia, Holm non prevede un crollo totale dei leader del settore come Vonovia, ma ritiene che dovranno adottare una nuova strategia. La principale questione ora è chi dovrà sostenere il costo delle valutazioni troppo alte degli immobili delle società, poiché i dividendi e il valore dei dossier continuano a diminuire. La gestione futura sembra destinata a incassare denaro principalmente attraverso l'aumento degli affitti e la riduzione della manutenzione.

Anche la vendita di immobili rappresenta un'opzione rischiosa, in quanto vendere a prezzi realistici potrebbe mettere in luce l'irrealisticità delle valutazioni precedenti. Inoltre, l'acquisizione di immobili diventa un'attività rischiosa in un contesto di tassi di interesse elevati.

In generale, la situazione riflette ciò che il movimento degli affittuari ha sostenuto per anni: gli appartamenti non dovrebbero essere nelle mani delle società quotate in borsa. La soluzione più realistica sembra essere una legge che preveda l'esproprio delle società immobiliari come Deutsche Wohnen e altre. Questa proposta è stata supportata dalla commissione di esperti sul referendum e dalla commissione edilizia.

Tuttavia, chi si oppone a questa idea è invitato a presentare alternative valide. L'alleanza tra l'industria immobiliare e la stimolazione della costruzione da parte delle aziende private sembra non essere un modo efficace per risolvere il problema.

Ulrike Hamann, dell'Associazione degli Inquilini di Berlino, teme che durante la crisi del settore immobiliare la pressione sugli affitti aumenterà ulteriormente. Le società immobiliari private sembrano non esitare ad aumentare gli affitti il più possibile, nonostante l'impegno volontario per una loro limitazione. Inoltre, Hamann sottolinea che le valutazioni troppo alte delle proprietà delle aziende private hanno permesso loro di ottenere prestiti considerevoli, ma ora, con la diminuzione delle valutazioni, ciò rappresenta una preoccupazione per gli inquilini.

La situazione delle diverse aziende immobiliari, come Vonovia, Signa, Heimstaden e Adler Group, riflette la crisi più ampia del settore immobiliare berlinese. Ognuna di queste aziende sta cercando di adottare strategie diverse per affrontare la situazione. Vonovia ha interrotto i progetti di costruzione e sta cercando di vendere appartamenti per ridurre il suo debito. Signa, che aveva investito pesantemente in progetti su larga scala, sta lottando con valutazioni in calo e crescenti costi di rifinanziamento. Heimstaden sta cercando di resistere alla crisi, ma ha visto il suo rating abbassato e sta vendendo alcune delle sue proprietà. Adler Group, nel frattempo, è stata coinvolta in vari scandali e ha visto il valore delle sue azioni diminuire drasticamente, con il rischio di insolvenza.

In conclusione, la crisi nel settore immobiliare berlinese sta influenzando sia gli inquilini che le società immobiliari, e sembra che siano necessarie soluzioni drastiche per affrontare la situazione. La discussione sulla socializzazione delle proprietà immobiliari è sempre più rilevante, ma ci sono ancora divergenze di opinioni su come affrontare questa sfida.

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Intervista al leader del movimento per l'esproprio degli immobili a Berlino

Nelle città tedesche la lunga stagione dei tassi a zero e l'enorme afflusso di migranti stanno alimentando la nuova frattura sociale: l'aumento incontrollato degli affitti. In un paese in cui la maggioranza delle famiglie non possiede una casa, senza dubbio un problema molto serio. A Berlino l'iniziativa di legge popolare per l'esproprio degli immobili sta raccogliendo un ampio consenso, ne parla uno dei promotori intervistato da DLF

Michael Prütz è uno dei due promotori dell’iniziativa di legge popolare denominata "Deutsche Wohnen und Co. enteignen“, partita oggi e con la quale a Berlino si vorrebbero espropriare le grandi società immobiliari e agire contro le grandi società in possesso di più di 3.000 appartamenti.

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DLF: Herr Prütz, in questa prima fase avrà bisogno di almeno 20.000 firme, il che non dovrebbe essere un problema. Cosa si aspetta, riuscirà a raccoglierle tutte già oggi?

Prütz: è possibile che già oggi si riesca  a raccoglierle tutte, ma forse ci vorrà un altro giorno o due. Il supporto che stiamo ricevendo in città è enorme, non sarà affatto un problema.

DLF: ma se la raccolta firme avesse successo e si arrivasse fino agli espropri, non ci sarebbe comunque un solo appartamento in piu’ - abbiamo sentito questo argomento. Vale la pena tutto questo sforzo?

Prutz: non abbiamo mai detto infatti che in questo modo sarebbero sorte delle nuove abitazioni, ma diciamo che con l'esproprio in città avremo 400-500.000 inquilini in piu’ protetti, avranno una maggiore possibilità di pianificare la loro vita e più sicurezza per il futuro, e come risultato di questa espropriazione anche i proprietari più piccoli si atterranno maggiormente alle regole ragionevoli che tutti noi vogliamo.

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DLF: ma le grandi aziende, ad esempio Deutsche Wohnen, sostengono di essere sensibili alla situazione attuale. L‘azienda dice che i suoi affitti sono relativamente economici. È così falso?

Prütz: tutte le società dicono che i loro affitti sono intorno ai 6,60 euro al metro, è naturale, ma non dicono - o lo scrivono solo nei loro rapporti annuali - che l’aumento potenziale degli affitti nei prossimi anni a Berlino sarà del 50%. Vale a dire tre o quattro euro di affitto in piu’ al metro quadrato, ecco a cosa aspirano, e questo la maggioranza dei berlinesi non se lo puo’ proprio permettere.

DLF: a cosa serve ora raccogliere le firme, se poi il Senato di Berlino non dà seguito alla richiesta? Il sindaco Müller ha detto chiaramente che non crede in questi espropri.

Prütz: nel senato ci sono tre opinioni diverse, i tre partiti di governo hanno un'opinione diversa in merito alla questione. E non ci saranno obiezioni da parte del Senato nei confronti dell'iniziativa di legge, perché tutti e tre i partiti del Senato dovranno essere d’accordo nel respingere la petizione e a quel punto andremo davanti alla Corte Costituzionale. Non lo faranno.

DLF: la SPD, o il sindaco, tuttavia, ritengono che Berlino sia una città già altamente indebitata che non può permettersi una simile socializzazione degli appartamenti. Ci sarebbero da pagare miliardi di euro di indennizzi.

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Prütz: pensiamo che il risarcimento sarà ben al di sotto del valore di mercato. Ci aspettiamo dai 7 ai 14 miliardi, il Land Berlino dovrà farsene carico fino al 20 %, ci sarebbero da versare tra i 2 e i 2,5 miliardi e mezzo di capitale proprio e il resto verrebbe finanziato attraverso un prestito di una nuova società di edilizia popolare, e questo credito verrebbe ripagato con i canoni mensili. Abbiamo anche calcolato che gli affitti potrebbero diminuire di circa 80-90 centesimi al metro quadrato. Quindi, nessun problema per il bilancio statale di Berlino.

DLF: ma da dove dovrebbero venire questi miliardi? Berlino già ora dipende dalla perequazione finanziaria regionale, un Land come la Baviera dovrebbe davvero finanziare gli espropri a Berlino?

Prütz: non credo che 1 o 2 miliardi di euro sarebbero un grosso problema. Si tratta di denaro di cui Berlino effettivamente dispone, e come ho detto, il resto viene preso in prestito da una nuova società per l’edilizia residenziale, quindi non vedo alcun problema. Naturalmente i bavaresi non saranno entusiasti, ma si tratta di una questione regionale, e sarà decisa a Berlino, e in nessun altro luogo.

DLF: il Senato di Berlino ha venduto quegli stessi appartamenti, che Lei ora vorrebbe espropriare, non molto tempo fa, proprio a queste società immobiliari, e ora chiede di farseli restituire ad un prezzo ben al di sotto del valore di mercato, un prezzo fissato dal legislatore - c'è qualcosa di perfido, o la vede in maniera diversa?

Prutz: beh, non è proprio qualcosa di perfido, ma in effetti le cose stanno così, e lei ha ragione, il Senato nel 2003-2004 ha venduto grandi stock di edilizia residenziale pubblica, presumibilmente a causa di una crisi di bilancio. È successo anche in altre città. Oggi tutti dicono che è stato un grande errore, anche all’epoca ci fu una grande protesta contro questa decisione, ma il Senato non volle ascoltarla. E ora, naturalmente, si cerca di riportare indietro lo stato delle cose, vale a dire ammettere l'errore, per questo ora ci si dà molto da fare.

DLF: chi dovrà decidere l'importo dell'indennizzo, che lei ipotizza relativamente basso?

Prütz: il risarcimento naturalmente sarà definito dal tribunale. Supponiamo naturalmente che Deutsche Wohnen, Vonovia, Akelius o come si chiamano, semplicemente non si arrendano senza combattere. Andranno dal giudice, e poi alla fine ci sarà un compromesso, può esserne sicuro.

DLF: Herr Prütz, a Monaco e in altre città della Germania, gli affitti sono ancora molto, molto più alti che a Berlino, e altrove gli espropri non sono un tema, lo sono solo a Berlino. È ancora il vecchio spirito della DDR?

Prütz: no, non è il vecchio spirito della DDR. Berlino è una città di soli inquilini. L'85% della popolazione vive in affitto, da un lato, dall'altro invece, il livello dei salari a Berlino è del 25% piu' basso rispetto, ad esempio, ad Amburgo o a Monaco di Baviera, e le persone sono con le spalle al muro semplicemente perché non possono gestire l'aumento degli affitti - ovvero aumenti del 50% negli ultimi cinque anni.

DLF: manifestazioni di inquilini, lo abbiamo detto all'inizio o sentito, ci sono già oggi in più di 20 città tedesche, i piani per l'esproprio, tuttavia, si vedono solo a Berlino. Pensa che a Berlino ci sia come un terreno di coltura speciale, che non può essere confrontato con il resto del paese?

Prütz: si può fare un paragone senza alcun problema. Riceviamo richieste da tutte le città tedesche, tra l'altro anche richieste internazionali, per presentare la nostra iniziativa. Certo, la situazione legale è diversa: una città come Monaco non può decidere da sola una legge sull'esproprio, a farlo deve essere almeno un Land, ad esempio città come Amburgo o Brema potrebbero anche farlo. La risposta, anche a livello nazionale, alla nostra iniziativa è enorme, a nostro avviso, e non siamo in grado di gestire tutte le richieste.

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