Prosegue il crollo delle transazioni sul mercato immobilare tedesco

 Dopo il boom arriva lo sboom e anche il numero delle transazioni per l'anno in corso conferma la crisi profonda del mercato immobiliare tedesco: non si registrava un numero cosi' basso di compravendite dal 1995, primo anno delle serie storiche. Ne scrive il Tagesschau.de

Secondo un recente studio, il crollo del mercato immobiliare tedesco continuerà ad accelerare nell'anno in corso, senza previsioni di un miglioramento rispetto all'anno passato. L'Istituto Gewos di Amburgo, basandosi sulle transazioni registrate alla fine della prima metà dell'anno, prevede solo circa 591.800 contratti di acquisto, il che rappresenterebbe un calo di quasi un quarto rispetto al già debole anno 2022, segnando il valore più basso dal 1995, l'inizio delle serie storiche tedesche.

Secondo lo studio, il valore delle vendite a livello nazionale scendeà di quasi il 30% a circa 198 miliardi di euro. Nel 2022, il fatturato del settore immobiliare era crollato a 279,4 miliardi di euro, registrando un calo del 17,2% rispetto all'anno record del 2021, segnando così la fine brusca di un lungo periodo di boom. Il numero di transazioni è sceso del 16,1% a 787.700 casi.

Le conseguenze dell'aumento dei tassi d'interesse sono diventate sempre più evidenti nel corso 2023 rispetto al 2022. L'esperto di Gewos, Sebastian Wunsch, ha spiegato che il moderato calo dei prezzi di acquisto finora non è riuscito a compensare l'aumento dei costi di finanziamento. L'aumento dei costi di finanziamento e l'inflazione elevata stanno riducendo il potere d'acquisto, rendendo sempre più difficile l'acquisto di immobili per i proprietari-occupanti. Gli investitori, d'altra parte, sono principalmente influenzati dall'incertezza, e Wunsch ha sottolineato che "l'attuale situazione di mercato continua a essere caratterizzata da una marcata riluttanza all'acquisto", senza prevedere cambiamenti significativi nei fattori di mercato per il resto dell'anno. Poiché il tasso d'inflazione è lontano dagli obiettivi delle banche centrali, non si prevede un allentamento dei tassi d'interesse nel medio termine, i prezzi d'acquisto dovrebbero comunque stabilizzarsi alla fine dell'anno, dato che al momento stanno scendendo ad un ritmo piü lento.

Prosegue la discesa dei prezzi sul mercato immobiliare tedesco (ma crescono gli affitti)

Quanto costa un immobile in Germania nel 2023? I prezzi degli immobili stanno ancora scendendo oppure si sono fermati? Stando agli ultimi dati, l'effetto dell'aumento dei tassi sul calo dei prezzi degli immobili è evidente anche se a voler essere ottimisti si intravedono i primi segnali di una lateralizzazione dei prezzi al mq. Ne scrive Finanzmarkvelt.de analizzando gli ultimi dati prodotti dalla Vdp (Deutschen Pfandbriefbanken) sulla base dei dati dichiarati all'erogazione del mutuo.

A seconda delle fonti che elaborano i dati, che siano erogatori di mutui o portali immobiliari, si possono osservare variazioni nei dati delle ultime settimane. A volte i prezzi delle proprietà sono in diminuzione, mentre in altri casi si intravede un inizio di tendenza al rialzo. L'Associazione delle Banche Tedesche per il credito fondiario (vdp) ha appena fornito i dati relativi al secondo trimestre, ovvero fino alla fine di giugno. Tuttavia, è importante notare che l'indice dei prezzi immobiliari della Vdp si differenzia da altri indicatori immobiliari poiché si basa sulla valutazione dei dati delle transazioni immobiliari da oltre 700 banche, coprendo l'intero mercato tedesco su base trimestrale.

Prosegue la correzione dei prezzi sul mercato immobiliare

Nel secondo trimestre, i prezzi delle case hanno continuato a diminuire, ma la tendenza al ribasso è meno accentuata rispetto al trimestre precedente. Secondo il vdp, l'indice complessivo dei prezzi delle proprietà (residenziali e commerciali) si attesta ora a 182,4 punti (con anno base 2010 = 100 punti), corrispondente a una diminuzione dell'1,1% rispetto al primo trimestre di quest'anno e del 6,4% rispetto al secondo trimestre dell'anno precedente. Il grafico illustra l'andamento dei prezzi delle proprietà in Germania dal 2003.

Nel dettaglio, i prezzi delle proprietà residenziali sono diminuiti dello 0,9% rispetto al trimestre precedente, mentre quelli delle proprietà commerciali sono scesi del 2,0%, con una diminuzione del 2,5% per i locali commerciali e un calo leggermente inferiore dell' 1,9% per le superfici adibite ad ufficio. Rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, i prezzi delle proprietà residenziali sono diminuiti del 5,4%, mentre quelli delle proprietà commerciali sono scesi del 10,3%. Nel settore commerciale, la tendenza al ribasso è stata più accentuata, con un calo del 11,7% per gli spazi commerciali rispetto a una diminuzione del 9,8% per gli uffici.

Preisatlas Immobilienscout24.de

La Vdp osserva che, sebbene la diminuzione dei prezzi delle proprietà tedesche sia continuata nel secondo trimestre, si è verificata un'apprezzabile attenuazione nella velocità della diminuzione, suggerendo la possibilità di una stabilizzazione nei prossimi trimestri. Ciò è particolarmente evidente per i prezzi delle proprietà residenziali, dove si intravedono segnali di un possibile movimento laterale.

Per avere informazioni dettagliate sull'andamento dei prezzi è possibile visitare il Preisatlas di Immobilienscout24.de 

Prezzi delle proprietà in calo, tassi elevati: conviene ancora acquistare?

Negli ultimi dodici mesi, i tassi di interesse sono aumentati in modo significativo. Nonostante la diminuzione, i prezzi delle proprietà rimangono notevolmente alti rispetto al livello di dieci anni fa. Ma potrebbe essere ancora vantaggioso acquistare ora una proprietà residenziale per poi affittarla? La richiesta di appartamenti in affitto continua a crescere con forza. I canoni di affitto in costante aumento potrebbero garantire dei rendimenti interessanti? Al riguardo, l'Associazione delle Banche Tedesche per il credito fondiario (vdp) fornisce le seguenti informazioni: "Rispetto ai trimestri precedenti, l'incremento dei rendimenti degli edifici plurifamiliari, misurato dall'indice del tasso di rendimento immobiliare, ha subito un'accelerazione ulteriore nel corso dell'anno (+14,2% rispetto a +10,9% e +6,0% nei trimestri precedenti). Il tasso di crescita dei nuovi contratti di affitto è stato del +6,2% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. "La domanda di alloggi rimane alta. Poiché l'acquisto di proprietà immobiliari è diventato meno conveniente a causa dell'aumento significativo dei tassi di interesse, gli appartamenti in affitto ora sono ancora più richiesti rispetto agli anni precedenti. L'aumento dei canoni sottolinea la crescente pressione sul mercato delle abitazioni."

Proprietà commerciali: Prospettive positive e sfumate

Da mesi, osservatori di tutto il mondo seguono con apprensione il mercato delle proprietà commerciali. Cosa afferma in proposito il vdp per il mercato tedesco? Ecco alcune dichiarazioni estratte dal comunicato: "L'andamento dei rendimenti e degli affitti per gli uffici suggerisce che il mercato immobiliare per uffici sta gradualmente riprendendo slancio. Tuttavia, permane ancora una notevole incertezza riguardo allo sviluppo economico futuro. Inoltre, non è ancora possibile valutare appieno l'impatto dell'incremento dell'uso dell'home office sulla domanda di spazi per uffici. Riteniamo che ciò continuerà ad avere un effetto frenante sui prezzi delle proprietà ad uso ufficio nel nostro Paese per diversi trimestri", ha dichiarato Tolckmitt. "Tuttavia, con un tasso di vacanza pari al 5,0% attualmente, il mercato immobiliare tedesco per uffici si presenta ancora significativamente più stabile rispetto ad altri mercati a livello internazionale."

I nuovi contratti di affitto continuano a crescere

Prospettive per i prezzi immobiliari tedeschi

Secondo il vdp, la ricerca di un nuovo equilibrio per i prezzi degli immobili in Germania è ancora in corso. L'associazione prevede che gli aggiustamenti dei prezzi, specialmente nel settore delle proprietà commerciali, continuerà almeno fino alla metà del prossimo anno. Il fatto che l'economia tedesca non stia crollando come alcuni esperti avevano previsto potrebbe fornire un impulso positivo. Inoltre, la stabilizzazione dei tassi di interesse, già in corso, rappresenta un motivo di ottimismo. L'incremento straordinariamente dinamico dei tassi d'interesse, inevitabile a seguito delle prolungate esitazioni delle banche centrali nella lotta all'inflazione, sembra in ogni caso essere giunto al termine. Secondo la vdp, quando le condizioni generali si stabilizzeranno, sia gli investitori che i privati saranno nuovamente propensi a effettuare transazioni.

Leggi gli altri articoli sulla crisi immobiliare in Germania nel 2023 -->>

Perchè la crisi del mercato immobiliare tedesco fa sempre piu' paura

Situazione sempre piu' difficile sul mercato immobiliare tedesco dove l'aumento dei tassi di interesse, l'inflazione galoppante dell'ultimo biennio e l'arrivo di 1.5 milioni di immigrati nel corso del 2022 hanno creato le condizioni per una crisi sempre piu' profonda che presto si farà sentire anche nei bilanci delle grandi banche tedesche. La stampa popolare ovviamente non poteva fare a meno di addossarne la colpa al Mario Draghi e allla lunga stagione dei tassi a zero. Ne scrive Gabor Steingart su Fokus.de

Investitori e inquilini sono condannati a vivere una "crisi al rallentatore". Almeno così la pensa l'economista Thomas Mayer. Il motivo: gli alloggi stanno diventando sempre più costosi e allo stesso tempo sempre più scarsi.

Il mercato immobiliare tedesco offre uno spettacolo desolante. Narcotizzati dalla simultaneità di inflazione e aumento dei tassi d'interesse - e quindi senza possibilità di contromisure politiche - gli investitori e gli inquilini sono condannati a vivere "una crisi al rallentatore", secondo le previsioni del Prof. Thomas Mayer, ex capo economista di Deutsche Bank e ora a capo del think tank di Flossbach von Storch.

Il contesto: le forze economiche sembrano essersi messe all'opera con una meccanica quasi diabolica, alla quale non può sfuggire nessun costruttore, nessun proprietario di immobili e nemmeno il consiglio di amministrazione di una grande società immobiliare.

Gli effetti di questa crisi al rallentatore sul settore bancario e sul mercato immobiliare saranno avvertiti da tutti e, in ultima analisi, avranno un impatto sensibile anche sulla sfera privata dei cittadini, ovvero sulle loro case.

Andamento prezzo degli immobili in Germania primo trimestre 2023

La parola "carenza di alloggi" sarà presto sulla bocca di tutti.

Perchè gli spazi abitativi diventeranno contemporaneamente più costosi e più scarsi in un Paese che è cresciuto di circa 1,5 milioni di immigrati nel 2022 e che continuerà a crescere in considerazione delle tensioni globali.

La parola "carenza di alloggi" sarà presto sulla bocca di tutti. Nelle città - e non solo in quelle grandi - gli alloggi a prezzi accessibili stanno diventando la nuova questione sociale. Il cancelliere tedesco, che ha promesso personalmente 400.000 nuovi appartamenti all'anno, in nessun caso potrà mantenere la promessa fatta.

La BCE è responsabile dell'aumento dei prezzi a causa del rialzo dei tassi d'interesse, mentre gli investitori sono responsabili della carenza di alloggi, in quanto non hanno altra scelta se non quella di ridurre le loro attività a causa dell'aumento dei prezzi di costruzione e dei costi di finanziamento significativamente più elevati.

Grafico Vonovia a 5 anni

Da aprile 2022, gli ordini in entrata sono scesi in doppia cifra

La contrazione del mercato può essere osservata come se fosse una radiografia:

nel mercato immobiliare commerciale tedesco, questo movimento a tenaglia di aumento dei prezzi e sarsità può essere studiato con la massima chiarezza: da gennaio a marzo di quest'anno sono affluiti nel settore immobiliare commerciale tedesco solo 7,8 miliardi di euro, il che corrisponde a un calo del 67% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Questa cifra rappresenta il valore più basso degli ultimi 12 anni per quanto riguarda il 1° trimestre.

Si tratta di una crisi al rallentatore, perché i problemi di finanziamento portano inizialmente a un calo delle transazioni e a perdite in termini di valutazione a bilancio e solo con un certo ritardo - ad esempio, quando gli immobili devono essere venduti - portano a una reale riduzione dei prezzi. Solo allora il dramma si ripercuote sui prezzi di mercato.

Dall'aprile 2022, e quindi in 12 mesi esatti, i nuovi ordini nell'edilizia residenziale sono diminuiti in doppia cifra. Per il primo trimestre del 2023 si parla addirittura di un calo del 36%.

L'immobilismo della crisi ha già infiammato il mercato azionario

Il più grande gruppo immobiliare europeo, Vonovia, ha già venduto immobili per un valore di oltre 1 miliardo di euro per ripianare le perdite. L'attività di costruzione per il 2023 è stata completamente bloccata.

I prezzi per gli immobili ad uso residenziale nelle grandi città sono scesi del 25-30%. Ad esempio, il prezzo al metro quadro per un edificio residenziale a Berlino nel 2021 era ancora di 3.000 - 3.500 euro; attualmente è di 2.000 - 2.500 euro, riferisce Jürgen Michael Schick, intermediario di appartamenti ed edifici commerciali a livello nazionale nonché presidente dell'Associazione immobiliare tedesca (IVD). Si può ipotizzare che questo calo dei prezzi almeno stia attirando investitori finanziariamente forti per i quali il finanziamento non gioca un ruolo importante.

Le richieste di nuovi progetti edilizi - che comprendono sia nuove costruzioni che nuovi appartamenti in edifici esistenti - sono drasticamente diminuite: Nel 2022 in Germania sono state approvate 354.400 abitazioni, con un calo del 6,9%, vale a dire di 26.300 abitazioni in meno rispetto all'anno precedente. L'ultima volta in cui il numero di permessi di costruzioni era stato così basso è stato nel 2018.

La calma della crisi si è già trasformato in una forte crisi sul mercato azionario. Dall'inizio dell'anno, i titoli immobiliari europei hanno registrato perdite significative, fra questi Vonovia (-23%) in Germania e Aroundtown (-53%) in Lussemburgo.

Anche le banche sono colpite

Anche le banche ne risentono. Deutsche Bank prevede di ridurre le sue attività di finanziamento al settore delle costruzioni. Si prevede il taglio di diverse centinaia di posti di lavoro.

Il contesto di questa decisione è chiaro: il calo della domanda e la riduzione dei margini di profitto stanno causando problemi alle banche che operano nel settore del finanziamento delle costruzioni. Nel 2022 i margini lordi sono scesi al livello più basso degli ultimi dieci anni e per il 2023 si prevede un ulteriore calo.

A peggiorare la situazione ci sono anche le persone con un reddito elevato in quanto i ricchi esitano ad acquistare immobili e si spingono sempre più verso il mercato degli affitti. Questo sta portando a un pericoloso circolo vizioso per la politica. Gli alloggi, che già scarseggiavano, ora stanno diventando sempre più costosi a causa di nuovi potenti gruppi di inquilini. La carenza di alloggi aumenterà in modo significativo.

I piccoli pagano per la strategia dell'inondazione di denaro

Conclusione: i piccoli cittadini stanno pagando un prezzo elevato per la strategia del denaro in abbondanza e con un'inflazione elevata - che li priva del loro potere d'acquisto - e con alloggi sempre più scarsi e più costosi - che ne riducono la felicità complessiva. E la politica sta pagando il prezzo con una società sempre piu' polarizzata che non riesce più a contenere con ulteriori programmi di indebitamento.

Il "whatever it takes" di Mario Draghi non è stato un colpo di fortuna, come è stato ribadito recentemente alla celebrazione dell'anniversario della BCE, ma l'errore del secolo.

Articoli precedenti sulla crisi immobiliare:

Heiner Flassbeck - Le gravi responsabilità della BCE nel crollo del settore immobiliare tedesco

Heiner Flassbeck - Le gravi responsabilità della BCE nel crollo del settore immobiliare tedesco

Il settore delle costruzioni in Germania sta crollando ad un ritmo superiore rispetto a quanto avvenuto negli anni della crisi finanziaria, il grande economista tedesco Heiner Flassbeck ci spiega cosa sta accadendo e quali sono le gravi responsabilità della politica restrittiva della BCE. Ne scrive Heiner Flassbeck su relevante-oekonomik.com/

Heiner Flassbeck

L'Ufficio Federale di Statistica la scorsa settimana ha comunicato che i nuovi ordini (corretti per i prezzi) nel settore delle costruzioni nel gennaio 2023 sono stati di ben il 21% inferiori rispetto al livello dell'anno precedente (Figura 1). "L'ultima volta che si era registrato un calo maggiore ad inizio anno era stato nel gennaio 2009 (-21,8% rispetto al gennaio 2008)", ha dichiarato l'Ufficio di statistica. Da marzo dello scorso anno, la domanda totale nel settore edile è crollata del 24%.

Osservando le cifre (destagionalizzate) mese per mese, si nota che il crollo sta interessando tutti i settori nell'industria delle costruzioni. L'ingegneria civile (Figura 2), dominata dai contratti governativi, ha avuto una traiettoria ascendente fino al 2018, ha ristagnato in gran parte tra il 2019 e il 2022 e ora continua a scendere.

La più colpita è l'edilizia residenziale (Figura 3), di cui i nostri politici ci raccontano che la Germania ha tanto bisogno: rispetto al marzo dello scorso anno, questo settore ha registrato un calo degli ordini di un terzo.

Figura 3

A dire il vero, è già dal 2020 che non si registra più una chiara tendenza al rialzo. Il crollo drammatico tuttavia è iniziato solo dopo il marzo 2022, quando è stato raggiunto un valore dell'indice pari a 140,5. La velocità dell'attuale crollo non si era mai vista negli ultimi 20 anni, nemmeno in una recessione, nemmeno nel corso della grande crisi finanziaria del 2008/2009. E questo ha anche a che fare con il fatto che i costi di costruzione erano esplosi anche prima dell'attuale crollo rispetto a quanto accaduto negli ultimi due decenni (Figura 4).

Figura 4

Questo aumento dei prezzi, anch'esso speculativo e caratterizzato da vari shock dell'offerta, già di per sé avrebbe rallentato l'industria delle costruzioni spingendo verso un graduale calo dell'attività edilizia, come già evidente nell'edilizia residenziale dalla fine del 2020. Ma il rapido crollo avvenuto a partire dalla primavera del 2022 non può essere spiegato solo dall'andamento dei costi di costruzione. 

Figura 5

Figura 6

Il quadro della domanda nel settore delle costruzioni trova riscontro nel fatto che i prezzi degli immobili residenziali (Figure 5 e 6) nel quarto trimestre dell'anno scorso sono scesi del 3,6%, un calo significativo - su di una tale dimensione per la prima volta dal 2007, quando nel primo trimestre erano scesi del 3,8%. La situazione è quindi cambiata radicalmente e rapidamente, anche guardando a questo indicatore.

Inoltre, si può notare che sono soprattutto gli immobili residenziali esistenti e non quelli di nuova costruzione ad essere crollati a un ritmo molto sostenuto. Ciò è da associare ad una correzione dell'inflazione speculativa, da accogliere con favore. Questo sviluppo tuttavia - come lo scoppio di una bolla dei prezzi - rischia di frenare la propensione all'investimento: se i prezzi degli asset scendono, molti proprietari di case si sentiranno più poveri e più esitanti di prima nell'intraprendere una conversione ecologica della loro proprietà. Anche i potenziali acquirenti di immobili, per i quali il calo dei prezzi in realtà è un fatto positivo e lascia spazio al finanziamento di investimenti ecologicamente sensati negli immobili esistenti, potrebbero essere trattenuti: potrebbero infatti esitare prima di acquistare nella speranza che i prezzi scendano ulteriormente, oppure per il timore di acquistare un immobile il cui valore successivamente potrebbe ulteriorimente scendere mentre sono vincolati a dei tassi di interesse contrattualmente concordati e relativamente elevati.

Tra l'altro, già nel febbraio 2022, la BCE stava seriamente considerando (secondo Isabel Schnabel) la possibilità di tenere maggiormente in considerazione il prezzo degli immobili, cioè il prezzo di un asset, nelle decisioni di politica monetaria. Questa mossa è stata rilevante in quanto l'indice dei prezzi al consumo, il metro di misura della politica monetaria, riguarda essenzialmente i prezzi dei flussi, cioè dei beni che vengono consumati e utilizzati. Ad esempio, i prezzi delle azioni - anche i prezzi degli asset - non hanno alcun ruolo nel calcolo dell'indice dei prezzi al consumo. Nella misura in cui i prezzi degli immobili si ripercuotono sugli affitti (e sul costo delle abitazioni occupate dai proprietari), hanno sempre svolto e continuano a svolgere un ruolo nell'indice nazionale dei prezzi al consumo. 

I costi degli alloggi occupati dai proprietari, tuttavia, non sono inclusi nell'indice armonizzato su cui si basa la BCE. E questa è stata ovviamente una spina nel fianco di Isabel Schnabel, membro del Comitato esecutivo della BCE: "Quando si tratta di chiedere se le condizioni della nostra forward guidance sono soddisfatte, il Presidente ha sempre chiarito che alla fine questa valutazione non è meccanicamente legata alle proiezioni, ma è un giudizio del Consiglio direttivo. E qui dovrebbero entrare in gioco i prezzi delle abitazioni". 

Al momento, Isabel Schnabel non ha ancora dichiarato di voler prendere in considerazione, nella sua valutazione dell'attuale andamento dei prezzi, il calo dei prezzi degli immobili con la stessa serietà con cui teneva conto dello stesso aumento dei prezzi un anno fa. Ciò alimenta l'impressione che l'approccio basato sui dati, che la BCE  recentemente ha enfatizzato con forza come base per le sue decisioni di politica monetaria, non venga fatto in maniera sistematica, ma piuttosto che i dati empirici siano a volte inclusi nella valutazione della situazione e a volte no, a seconda che sostengano la posizione "desiderata" del momento o piuttosto la contrastino.

Le responsabilità della politica monetaria

Se si guarda alla costellazione complessiva della domanda di abitazioni, dei costi di costruzione e dei prezzi delle case, non c'è dubbio che la politica monetaria sia in buona parte responsabile del crollo del settore delle costruzioni e del mercato immobiliare. Non è una novità: i tassi di interesse erano già aumentati nel 2005 e nel 2006, ponendo fine all'espansione dell'industria delle costruzioni, in particolare dell'edilizia residenziale, come si evince dalla Figura 7, in cui vengono riportati i nuovi ordini per l'edilizia residenziale nel principale settore delle costruzioni, affiancati al tasso di interesse di riferimento della BCE. Oggi, tuttavia, parliamo di una dimensione diversa del problema. Questa volta, i tassi di interesse sono saliti in pochissimo tempo partendo da zero perché la BCE ha ritenuto di dover combattere un aumento temporaneo dei prezzi, la cui origine era chiaramente da ricercare negli eventi globali.

Gli investitori i cui investimenti hanno un rendimento atteso inferiore rispetto al tasso d'interesse non hanno modo di sottrarsi alla pressione dei tassi d'interesse fissati per contratto o alla pressione di investire i propri fondi in titoli sicuri, invece che in progetti d'investimento nell'economia reale alquanto incerti. Questo vale sia per le imprese che per le famiglie. Le persone le cui aspettative di reddito non consentono di sostenere un tasso di interesse più elevato devono rinunciare all'acquisto o alla costruzione di una casa.

Questa correlazione si applica anche agli investimenti industriali piu' in generale. Gli ordini interni ricevuti dai produttori di beni strumentali si sono indeboliti a partire dall'estate del 2021 e sono in netto calo dal primo trimestre del 2022 (Figura 8).

Per comprendere il grave pericolo che ciò rappresenta se combinato con l'attuale politica monetaria, è necessario considerare l'andamento precedente: la leggera ripresa che in Germania la domanda interna di beni di investimento aveva avuto dopo la crisi dell'euro, durata fino al 2018, si era già conclusa prima della pandemia - la domanda di investimenti inizialmente ha ristagnato ed è poi scesa per tutto il 2019. A partire da marzo 2020 è crollata a causa della pandemia, per poi risalire ai livelli di inizio anno. Nella prima metà del 2021 si era registrata una ripresa, tanto che la domanda di investimenti ha raggiunto un livello che proseguiva la fase ascendente durata almeno fino al 2018. Ma poi la situazione è precipitata di nuovo. La guerra in Ucraina, con tutte le sue conseguenze sul settore energetico, e le grandi incertezze innescate hanno fatto crollare nuovamente la disponibilità a investire. 

E nel bel mezzo di questa fase di debolezza, la politica monetaria europea è passata ad una fase fortemente restrittiva. La differenza con l'andamento degli anni che hanno preceduto la crisi finanziaria è notevole: allora, l'aumento dei tassi d'interesse, più lento e meno esteso, era stato preceduto da una ripresa degli investimenti durata due anni, protrattasi anche durante il rialzo dei tassi d'interesse, prima che la crisi finanziaria la interrompesse bruscamente, così come il rialzo dei tassi d'interesse. Prima dell'inizio dell'attuale inasprimento della politica monetaria, invece, in Germania non si era registrata alcuna ripresa degli investimenti, al massimo una faticosa ripresa della domanda di investimenti avvenuta dopo lo shock pandemico, che lo shock della guerra in Ucraina però aveva prontamente ucciso.

La politica monetaria della BCE tuttavia non può essere guidata solo dalla costellazione economica del suo membro piu' grande. Qual è dunque la situazione della domanda di investimenti nell'Unione Monetaria Europea nel suo complesso? Purtroppo l'indicatore "nuovi ordini" a livello di statistiche europee non esiste. Dobbiamo quindi accontentarci delle statistiche sulla produzione. Tuttavia, quest'ultima non sempre corre parallela in termini temporali rispetto ai nuovi ordini.

Negli ultimi tre anni, in particolare, non è stato possibile evadere tempestivamente gli ordini a causa della pandemia e dei colli di bottiglia legati alla guerra. A tale proposito, il crollo della domanda verso la situazione estrema attuale, ancora non si è riflettuto sulla produzione, come dimostra l'esempio dell'attività edilizia (Figura 9).

Quale sarà il prossimo passo della politica monetaria europea? Il tasso di interesse è la controparte diretta del rendimento (atteso) degli investitori e quindi, in termini macroeconomici, la più importante variabile di controllo per qualsiasi tipo di investimento di cui la politica economica dispone. Può essere utilizzato per deprimere la domanda in aree cruciali dello sviluppo e del cambiamento strutturale, come dimostrano i dati, in maniera tale che la domanda aggregata finisce per crollare. Il tasso di inflazione ha lo stesso effetto. Ma è davvero questa la strada giusta da seguire se ci sono buone ragioni per credere che il tasso di inflazione tornerà a un livello accettabile nel prossimo futuro anche senza questo corso accelerato?

Politica macro o politica strutturale

Ogni medico, prima di intraprenderla, deve considerare gli effetti collaterali della terapia proposta. Operazione riuscita, paziente morto: non è un concetto sensato. La BCE rischia di infilarsi in un vicolo cieco da cui difficilmente riuscirà a venirne fuori. Immaginiamo che le attuali tensioni internazionali portino a ulteriori strozzature dell'offerta, compresa la corrispondente speculazione sui mercati delle materie prime, tali da fare in modo che l'aumento dei prezzi riprenda velocità. La BCE in quel caso continuerebbe il suo percorso e addirittura lo inasprirebbe? Dovrebbe farlo se non vuole perdere la faccia rispetto alle sue precedenti motivazioni politiche. Il risultato per l'economia reale sarebbe però disastroso, perché una forte recessione sarebbe a quel punto inevitabile in tutta Europa. Se la BCE se ne rendesse conto, dovrebbe prendere la strada opposta. Ma come potrebbe giustificare questa scelta?

Resta il fatto che chi non considera in modo differenziato le cause dell'andamento dei prezzi e non reagisce ad esse in maniera differenziata, ma ritiene tutti i settori ugualmente responsabili per gli shock imprevedibili, sta applicando il metodo della mazza di legno sul livello dei tassi di interesse, oltre a distruggere la volontà di affrontare gli investimenti in capitale fisso.

Non è forse questo il cambiamento strutturale che si voleva ottenere?

Non dobbiamo forse ridimensionare alcune attività economiche, come continuano a dirci, se vogliamo raggiungere i nostri obiettivi climatici? Sì, probabilmente è così. Ma se è il risultato di una politica monetaria sbagliata e avviene mediante uno shock, avrà esattamente l'effetto opposto. Poiché sempre più persone avranno paura per il proprio posto di lavoro, e diventerà sempre più difficile per i politici chiedere la disponibilità a impegnarsi nel cambiamento strutturale necessario per raggiungere gli obiettivi climatici.

Il necessario cambiamento strutturale deve essere guidato dai giusti segnali di prezzo, ma non può essere il prodotto accidentale di una medicina di politica monetaria i cui effetti collaterali sono peggiori della malattia stessa. Il cambiamento strutturale guidato dai prezzi, come abbiamo descritto qui recentemente, deve essere affiancato da una redistribuzione in favore degli strati più poveri della popolazione, perché altrimenti lo Stato non ha la legittimità per attuare i suoi obiettivi. Ma deve anche essere accompagnata da una politica macroeconomica che faccia della piena occupazione il suo obiettivo primario e che, in questo modo, riesca a contenere il giustificato timore nei confronti del cambiamento strutturale in modo da riuscire ad ottenere la maggioranza necessaria per poter applicare questa politica nel quadro di una democrazia.

Nemmeno la pandemia riesce a fermare il boom immobilare tedesco

Se molti economisti tedeschi si lamentano a causa dei tassi a zero della BCE e per l'esplosione dei saldi Target della Bundesbank, nel paese reale, invece, grazie alla politica monetaria ultra-espansiva della banca centrale prosegue senza sosta l'interminabile boom immobilare iniziato nel lontano 2010, un boom che apparentemente nemmeno il Covid è riuscito a fermare. Al di là dei soliti attacchi alla BCE lanciati dalla solita stampa conservatrice e popolare, la verità è che proprio grazie ai tassi a zero e ad un enorme afflusso di capitali in fuga dal sud-Europa, di cui i saldi Target sono un sintomo, questo lunghissimo boom immobiliare ha creato una nuova classe di rentier urbani che si arricchisce acquistando appartamenti a debito da affittare poi a quegli stessi lavoratori in fuga dalla crisi. Gli ultimi dati ci dicono che nemmeno la pandemia sembra aver fermato la corsa del mattone tedesco. Gli immobiliaristi tedeschi e i nuovi rentier urbani diventati ricchi in questi anni di boom, probabilmente non votano per Alternative fuer Deutschland. Ne scrivono la FAZ.net e N-TV

Gli "Immobilienweise" di Berlino lunedì scorso hanno cassato lo scetticismo delle loro precedenti previsioni sull'andamento dei prezzi delle case e degli appartamenti. Da tre anni, infatti, gli esperti indipendenti del Comitato Centrale Immobiliare (ZIA) si aspettano che i prezzi delle abitazioni in Germania inizino a scendere.

Già in primavera avevano previsto che la crisi causata dal Coronavirus avrebbe messo fine al boom immobiliare, almeno nelle grandi città più costose. Ora la loro conclusione invece, alquanto sobria, è che si erano sbagliati.

"I prezzi continuano a salire", scrive l'esperto immobiliare Harald Simons, membro del consiglio di amministrazione della società di analisi Empirica. "Il mercato immobiliare non mostra alcun effetto corona, da nessuna parte, niente di niente". Dai dati, infatti, emerge che i prezzi sono semplicemente proseguiti sulla stessa linea di tendenza.

Prezzi dell'offerta in forte aumento

Nei primi sei mesi dell'anno in Germania i prezzi per l'acquisto di appartamenti sono aumentati in media del 6,2%. Nelle grandi città piu' richieste, l'aumento è stato tra il 2,9% a Berlino e il 9,1% a Francoforte. Berlino in realtà è stata l'eccezione. In un confronto annuale tra il secondo trimestre del 2020 e lo stesso trimestre dell'anno precedente, l'aumento medio dei prezzi in Germania è stato del 12% - nelle grandi città piu' ambite tra il 7 e il 10%.

Sempre secondo gli esperti del settore immobiliare, non ci sarebbero stati molti ritardi nel pagamento degli affitti, il Kurzarbeitergeld (cassa integrazione), tra l'altro, ha contribuito a stabilizzare i redditi degli affittuari. Il lungo periodo di chiusura dei locali, inoltre, ha eliminato molti dei costi per gli inquilini, come ad esempio le vacanze di Pasqua, i pranzi al ristorante o lo shopping, migliorando quindi la situazione finanziaria delle famiglie.

In ogni caso, c'è stato un ricorso molto limitato alla possibilità di differire l'affitto e non si è osservato alcun aumento delle vendite all'asta. Allo stesso tempo, si è potuto osservare che, a causa dei bassi tassi d'interesse ottenibili su altre tipologie di investimento, nel mercato immobiliare ha continuato ad affluire molto denaro e i prezzi hanno continuato a crescere.

Anche lo sviluppo del costo degli affitti è simile a quello che ha preceduto la crisi. In media, a livello nazionale, gli affitti nel secondo trimestre sono rimasti stagnanti, ma anche nello stesso trimestre dell'anno precedente erano rimasti ad un livello simile. Per contro, gli affitti nelle grandi città piu' ricercate sono aumentati del 3% nel primo semestre dell'anno, contro il 2,6% nello stesso periodo dell'anno scorso.

Unica eccezione è stata Berlino, dove gli affitti continuano a scendere da quattro trimestri, indipendentemente dal coronavirus e dal limite agli affitti (Mietendeckel) introdotto lo scorso anno. In media, i proprietari di immobili ora pagano il 5,7 % in meno rispetto a un anno fa. Nel frattempo, il numero di appartamenti messi in affitto è diminuito.

A differenza di quanto avviene per il settore residenziale, gli esperti si aspettano per gli immobili commerciali delle gravi conseguenze dovute alla pandemia. Il presidente dello ZIA Andreas Mattner parla dello "strappo più grave nella storia" per il settore immobiliare commerciale. Sono soprattutto il commercio al dettaglio, gli alberghi e la gastronomia ad essere stati colpiti duramente. Nelle zone pedonali della Germania si sono create delle profonde fratture. A differenza del passato, non sarà il settore della gastronomia a poter occupare gli spazi che si renderanno disponibili.

Il risultato sarà che probabilmente si tornerà ad abitare nelle zone pedonali, soprattutto ai piani superiori. Anche le stanze ai piani più' bassi, tuttavia, dovranno essere riutilizzate in qualche modo. Potrebbe essere un nuovo "compito per la società nel suo complesso" quello di evitare che il centro delle città diventi desolato, sostiene l'esperto di immobili Michael Gerling dell'istituto EHI. "Per i grandi magazzini, i negozi di abbigliamento e le calzature, la situazione è drammatica".

Il coronavirus del resto ha accelerato una tendenza già in corso che vedeva un passaggio degli affari verso la rete. Per la prima volta, infatti, le singole filiali del commercio al dettaglio quest'anno faranno probabilmente più affari online che nei locali fisici, ha detto Gerling. "La rete sta conquistando quote di mercato".

Nel caso degli hotel, invece, le cose sembrano andare diversamente. Nel complesso, sono previste molte insolvenze e mancati introiti per affitti. Ci sono tuttavia anche hotel in località di vacanza attraenti che attualmente stanno approfittando della crisi. (...)

Da N-TV

Gli esperti ritengono che il boom immobiliare in Germania, nonostante tutto, resisterà alla crisi causata dal coronavirus. La gran parte dei fattori di crescita resterà invariata nonostante la pandemia, secondo la previsione realizzata dall'Istituto Gewos di Amburgo (Gewos Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung ). "Fra questi vi sono l'elevata domanda di abitazioni spinta dalla demografia, la mancanza di terreni e proprietà edificabili, il basso livello dei tassi di interesse e la mancanza di alternative di investimento in tempi incerti".

Secondo l'esperto immobiliare di Gewos, Sebastian Wunsch, le previsioni in parte apocalittiche fatte durante il lockdown, in seguito poi non si sono avverate. In particolare, l'istituto prevede per quest'anno un leggero aumento del fatturato complessivo sul mercato immobiliare, che nel 2020 dovrebbe raggiungere i 290 miliardi di euro. Si tratta di un aumento dello 0,5 per cento. Con questo risultato ancora una volta verrebbe superato il precedente record del 2019. La causa principale dell'aumento sarà il fatturato derivante dagli immobili residenziali, che dovrebbe salire del 5,2% e quindi superare i 215,5 miliardi di euro.

La domanda resta alta

Secondo lo studio, tuttavia, il numero delle transazioni di case, appartamenti, condomini e terreni edificabili potrebbe subire una leggera diminuzione. "L'edilizia abitativa risponde ad un'esigenza di base e soprattutto la domanda di prime case resta alta", ha spiegato Wunsch. Lo dimostrano i dati sull'andamento dei prezzi d'acquisto provenienti dal lato dell'offerta e quelli raccolti dai comitati di esperti. Dopo una lieve flessione in primavera, in seguito ci sono stati segnali di un recupero delle transazioni.

La crisi causata dal coronavirus fino ad ora non è riuscita a fermare il boom dei prezzi degli appartamenti e delle case - nonostante il crollo dell'economia, l'aumento della disoccupazione e il lavoro a tempo ridotto ormai a livelli record. Secondo i calcoli dell'Ufficio federale di statistica, nel secondo trimestre del 2020 i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati in media dell'1,4% rispetto al primo trimestre dell'anno. Sempre secondo la stima preliminare, ciò rappresenterebbe un aumento del 5,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Secondo gli statistici, gli aumenti dei prezzi sarebbero in linea con quelli dei trimestri precedenti.

Già all'inizio dell'anno i prezzi erano saliti notevolmente. La pandemia, tuttavia, potrebbe manifestarsi con un impatto ritardato sul mercato immobiliare, che di solito segue l'andamento dell'economia. "Se a causa della crisi in Germania dovesse esserci una domanda di manodopera permanentemente più bassa, ciò finirebbe per avere un impatto sull'andamento dei salari e quindi anche sulla domanda di alloggi nel medio periodo", afferma lo studio di Gewos. È anche da chiarire, se in seguito alla pandemia e al lockdown, non si siano modificati in maniera permanente le necessità e i desideri degli acquirenti - ad esempio, maggiori metrature, più interesse per le prime case e per le aree verdi, o una maggiore priorità per i balconi e i giardini.

Perché in Germania gli affitti crescono molto piu' in fretta delle retribuzioni

E' sicuramente vero che negli ultimi anni le retribuzioni tedesche sono cresciute, ma è altrettanto vero che il prezzo degli affitti è cresciuto molto piu' in fretta e si è mangiato una fetta crescente del reddito dei lavoratori. Quello che l'uomo della strada aveva intuito da tempo, cioè che il boom immobiliare e l'enorme afflusso di migranti hanno fatto arricchire i grandi proprietari di immobili, ora viene certificato dai dati ufficiali. Ne scrive Welt

I salari e gli stipendi in Germania stanno crescendo in fretta. Ma gli affitti per i nuovi contratti di locazione crescono ancora più in fretta. Questo è quanto emerge dall'analisi degli ultimi dati disponibili. 

Nelle grandi città molti hanno l’impressione che i costi per la casa stiano crescendo a dismisura. Soprattutto se vivono in affitto. Le statistiche ufficiali sul mercato immobiliare tedesco spesso mostrano solo una parte della verità, ad esempio, quando si tratta di individuare il costo effettivo per le famiglie.

Alla fine l'elemento decisivo è la percentuale di reddito che viene spesa per l'affitto. Un'analisi recente mostra che l'impressione di molti cittadini probabilmente non è sbagliata: il costo degli affitti per i nuovi contratti cresce molto più in fretta dei redditi. Addirittura ad una velocità quasi doppia.

Nel 2017 la crescita nominale dei redditi a livello nazionale rispetto all'anno precedente è stata del 2,5 %. Gli affitti per i nuovi contratti, al contrario, sono aumentati del 4,5% rispetto all’anno prima. Questo è quanto emerge da una risposta del governo federale ad una interrogazione del gruppo parlamentare dei Verdi.

Nel 2018 questa dinamica ha addirittura accelerato. Nel primo trimestre dello scorso anno l'indice dei salari nominali è aumentato del 2,7% rispetto al primo trimestre del 2017, mentre i nuovi canoni contrattuali sono aumentati in media di un buon 5,5%. Nel terzo trimestre, la crescita è stata del 3,6 % per gli stipendi e del 5,1 % per gli affitti.

I dati sui salari del quarto trimestre non sono ancora disponibili. La valutazione si basa sui prezzi degli affitti raccolti dal Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), nonché sui tassi di variazione delle retribuzioni mensili lorde raccolti dall'Ufficio federale di statistica.

"Già da molto tempo ormai gli affitti in Germania corrono piu’ in fretta delle retribuzioni", afferma Chris Kühn, portavoce per la politica edilizia e abitativa del gruppo parlamentare dei Verdi. "Misure prive di senso come il Baukindergeld non risolveranno il problema", afferma Kühn. E chiede una migliore regolamentazione: "per mettere finalmente sotto controllo i prezzi degli affitti saliti ormai alle stelle, abbiamo bisogno di un Mietpreisbremse che funzioni".

Ma il confronto fra i dati nazionali relativi al costo degli affitti e l’andamento delle retribuzioni mostra solo una parte della storia. Perché soprattutto nelle metropoli, ma sempre di più anche nelle piccole città, gli affitti stanno aumentando molto più rapidamente della media nazionale. A Berlino, ad esempio, i proprietari hanno aumentato gli affitti per i nuovi contratti del 13% in soli dodici mesi. Lo mostrano i dati della piattaforma Immowelt.de. Nel secondo trimestre i salari nominali nella capitale sono aumentati solo dell'1,6 percento.

C'è una generale mancanza di nuove abitazioni, si dice ovunque - la colpa spesso viene data alla politica e all'amministrazione pubblica. In realtà continua a crescere il monte dei permessi edilizi inutilizzati. Ciò potrebbe essere dovuto anche al livello estremo di utilizzazione delle capacità dell'industria delle costruzioni.

La scorsa settimana, Felix Pakleppa, presidente dell'Associazione nazionale dei costruttori ha riconosciuto che l'obiettivo di 400.000 nuove case all'anno indicato dal governo federale non è realizzabile. "Pensiamo che 320.000 case possa essere un obiettivo realistico", ha detto. "Ci aspettiamo di avere una forte domanda di nuovi alloggi ancora per due o tre anni. Dopodiché la domanda tornerà a scendere.

Una dichiarazione supportata da una recente ricerca di mercato di DB Research. "L'elasticità dell'offerta rimane bassa, motivo per cui il ciclo nazionale dovrebbe durare almeno fino al 2022", si dice. I prezzi per l’acquisto di un appartamento quest’anno tuttavia, cresceranno di circa l’8%.

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Perché il governo tedesco non fa nulla per contrastare il riciclaggio di denaro sporco

La Germania in questi anni con il suo mercato immobiliare in pieno boom è diventata il paradiso dei riciclatori di denaro sporco che grazie agli scarsi controlli possono agire quasi indisturbati. Soprattutto non ci sarebbe la volontà politica di rafforzare le autorità anti-riciclaggio per fermare l'enorme afflusso di denaro proveniente da tutto il mondo, indirizzato verso un mercato immobiliare in continua crescita. Un'ottima inchiesta da Handelsblatt.de

Il senatore di Berlino Andreas Geisel (SPD) era visibilmente soddisfatto. A metà luglio, la procura di Berlino e la polizia hanno confiscato 77 immobili appartenenti a un clan arabo per un valore di dieci milioni di euro. I sospetti sono accusati di aver ripulito i fondi illegali provenienti dal traffico di droga e dalle rapine acquistando degli immobili.

"Lo stato di diritto ha mostrato tutta la sua forza", ha dichiarato Geisel durante la conferenza stampa convocata per l'occasione. "Andiamo a pestare i piedi dei criminali e li colpiamo dove gli fa veramente male: soldi e proprietà immobiliari".

Cio' che Geisel senza dubbio ha tralasciato: lo stato di diritto di solito arriva con molti anni di ritardo. Secondo una ricerca di Handelsblatt, anche la banda di Berlino poteva essere fermata molto prima. Prerequisito: il sistema di controllo avrebbe dovuto funzionare. Ma non è andata cosi'.

Una dipendente di una società municipale di costruzioni aveva semplicemente dimenticato di denunciare un membro del clan per le attività di riciclaggio di denaro sporco. L'incontro le sarebbe dovuto sembrare molto sospetto. Un giorno senza preavviso si è presentato un uomo con 200.000 euro in contanti intenzionato ad acquistare due proprietà a Neukölln.

In casi come questo le denunce sono normali. Lei invece gli ha permesso di comprare l'immobile. La banda apparentemente ha potuto agire indisturbata per anni. Le loro transazioni immobiliari "sono iniziate nel 2008", conferma il pubblico ministero.

Il caso è un esempio perfetto del fallimento tedesco nella lotta al riciclaggio di denaro sporco. Le singole storie di successo potrebbero trarre in in inganno perché le indagini nel nostro paese spesso falliscono in quanto coloro che hanno a che fare con transazioni sospette semplicemente preferiscono non parlarne.

Dagli agenti immobiliari fino ai notai, ma anche dall'altrettanto problematico commercio automobilistico, raramente arrivano segnalazioni di attività sospette - anche perché questi settori spesso non vengono controllate in maniera efficace. "Secondo le nostre conoscenze, in questi settori molti affari vengono regolati in contanti", ci dice un investigatore federale di alto rango. "Ma non abbiamo nessuna possibilità di controllo perché non vengono segnalate".

Mancano molte cose: controllo, conoscenza dei reati e degli autori e mancano anche gli esperti in grado di contrastare il riciclaggio. Il ministro delle finanze federale Olaf Scholz (SPD) prova a minimizzare il problema. La congestione degli atti presso la FIU (Financial Intelligence Unit), la centrale per il controllo del riciclaggio di denaro, ad esempio, sarebbe stata risolta alla svelta, cosi' almeno recentemente faceva sapere il suo ministero.

Ma secondo gli addetti ai lavori all'interno della pubblica amministrazione si tratterebbe di una versione più che discutibile. E' sicuramente vero che alla FIU sono state promesse 465 nuove assunzioni dopo che questa aveva ricevuto una copertura mediatica molto negativa. Ma il personale è difficile da reclutare. Ad esempio, reclutare per queste posizioni degli agenti di polizia con esperienza è molto difficile perché questi dovrebbero essere poi inquadrati come degli ufficiali delle dogane - con la conseguenza che finirebbero per dover lavorare due anni in piu' prima di  poter andare in pensione.

Inoltre, il basso inquadramento tariffario non attira gli esperti dal settore privato. La conseguenza: l'elaborazione delle oltre 6.000 nuove segnalazioni per transazioni sospette che arrivano ogni mese dura in media tre mesi per ogni singolo caso.

Oltre alle critiche interne Scholz subisce anche una forte pressione esterna. Il Financial Action Task Force (FATF) si trova a Parigi e ha il compito di esaminare i sistemi anti-riciclaggio di denaro in tutto il mondo. Già nel 2010 gli ispettori, dopo aver esaminato la Germania, erano rimasti estremamente insoddisfatti.

Nel 2020 è prevista una nuova relazione. "Il prossimo esame non sarà una passeggiata di salute", predice Michael Findeisen. Dal 2003 al 2010 è stato a capo della delegazione tedesca del FATF e fino al 2016 responsabile del dipartimento "Prevenzione del riciclaggio di denaro" presso il Ministero federale delle finanze.

Da sempre insiste per l'attuazione coerente degli standard FATF anche al di fuori del settore finanziario, in particolar modo nei confronti dei Laender federali, ma anche nell'ambito delle competenze del Ministero della giustizia, afferma Findeisen: "queste istituzioni governative ottengono consapevolmente un risultato molto basso e sono la causa dell'immagine negativa  del mercato finanziario tedesco".

Due persone per tutta Berlino

Le ricerche gli danno ragione. Sebbene gli investigatori sospettino un boom nel riciclaggio di denaro sporco, specialmente nel settore immobiliare e automobilistico, manca la possibilità di monitorare il fenomeno. Handelsblatt ha raccolto delle cifre. Queste mostrano che per Berlino, la città da 3 milioni e mezzo di abitanti, ci sono al massimo due persone nell'ufficio competente presso l'ispettorato del lavoro - responsabile per l'ispezione di tutti gli 8.206 agenti immobiliari della città.

Anche ad Amburgo ci sono solo due ispettori. Che allo stesso tempo sono anche responsabili per il settore del commercio e devono quindi controllare ogni singolo venditore di automobili. Il loro numero dovrebbe essere nell'ordine delle centinaia considerando le oltre 140.000 nuove immatricolazioni ogni anno.

Perché proprio nelle città i controlli sono così deboli, vale a dire laddove secondo gli investigatori l'incentivo al riciclaggio di denaro sporco è particolarmente alto?

Secondo il governo federale negli ultimi anni nelle città tedesche il ricavato proveniente dalle vendite di immobili è esploso. A Berlino nel 2009 era circa 3,6 miliardi di euro. Ma nel 2016 superava già i 9,2 miliardi di euro. Conclusione del governo: soprattutto nel settore immobiliare, la possibilità di poter "mascherare l'origine dei fondi e la proprietà immobiliare associata è molto alta".

Ma le segnalazioni di transazioni sospette provenienti dal settore non finanziario tuttavia sono pochissime. Secondo la FIU, fra tutte le circa 70.000 segnalazioni di transazioni sospette, solo 150 provenivano dal settore non finanziario. Vale a dire lo 0,21 %. Anche a Trinidad e Tobago, secondo il rapporto della FIU locale, sono circa il dieci percento.

Gli agenti immobiliari e i notai difendono le loro attività sostenendo che per loro il riciclaggio di denaro sporco è difficile da individuare. Ad esempio, di solito non si sa se e in che modo vengono pagati i soldi pattuiti, almeno cosi' sostengono. L'agente immobiliare alla fine "non è un criminologo", ci dicono dai vertici della IVD (Immobilien Verband).

La soglia oltre la quale le transazioni sospette devono essere segnalate tuttavia è molto bassa, soprattutto per gli agenti immobiliari. Mentre i notai in caso di riciclaggio di denaro sporco devono essere quasi certi, agli agenti e ai concessionari di automobili è sufficiente che il loro istinto suggerisca che in una determinata transazione sta succedendo qualcosa.

Le transazioni in contanti, ad esempio, sono sempre sospette. Così come la prova della disponibilità di fondi proveniente da una banca in un paradiso fiscale, o un contatto di affari proveniente dall'estero oppure un'offerta con un prezzo insolitamente alto. Anche nel caso in cui le condizioni economiche dell'acquirente non sembrino corrispondere al valore della proprietà acquisita, è prevista una comunicazione alle autorità. Ma raramente avviene

Problema noto da anni

(...) Perché accade? Gli intermediari e i notai possono dedurre dal comportamento degli organi di regolamentazione che per il legislatore la questione è molto meno importante di quanto non si vorrebbe far credere in certi comizi politici della domenica. Le autorità dovrebbero inoltre monitorare gli agenti immobiliari e i commercianti operando dei controlli in loco.

"Ma se guardi ai numeri, allora ti accorgi che questo non può essere vero", dice un funzionario della LKA (Landeskriminalamt) del nord. Due posti di lavoro a tempo pieno a Berlino e Amburgo, 4,4 per tutto il Nord Reno-Westfalia, 1,3 in Turingia e solo 0,3 a Brema. Per i controlli a domicilio non resta tempo.

Il numero di ammende comminate è decisamente misero. È vero che possono arrivare fino a cinque milioni di euro. In pratica, però questo non succede mai. Nel 2017, le autorità di controllo nel settore immobiliare hanno incassato 75.000 euro - ma in tutta la Germania. Secondo un'analisi di Handelsblatt nell'anno in corso fino ad ora sono stati 41.000 euro. In tutto il NRW nel corso del 2017 sono state fatte solo due multe, nel 2018 finora: zero. A Berlino e Amburgo sia nel 2017 che nel 2018 non c'è stata una sola multa.

Ancora più chiara è la situazione per i notai. Sono supervisionati dai giudici del tribunale regionale in collaborazione con le rispettive camere notarili. L'intero settore praticamente si controlla da solo.

E apparentemente in maniera non troppo intensa. A Brema per tutti i notai sono disponibili "0,85 unità di controllo". A Berlino, in aggiunta al loro lavoro quotidiano, ogni anno cinque giudici devono ispezionare 33 notai. Nel 2017 e nel 2018, in tutta la Germania non è stata comminata una sola sanzione.

Manca il registro immobiliare

Il settore bancario è molto diverso. Nel 2017 le multe del Bafin (autorità di controllo finanziario) ammontavano a oltre dieci milioni di euro. E questo, sebbene il settore non finanziario sia molto più grande. Il Bafin deve controllare circa 8.300 aziende. Al contrario si stima che in Germania ci siano circa 40.000 agenti immobiliari e 7.200 notai, per non parlare degli innumerevoli concessionari di automobili.

Gli investigatori considerano il deficit di controllo esistente come uno dei problemi principali. "È davvero molto semplice", ci dice l'ispettore federale: "Solo laddove si temono controlli regolari e multe salate, succede qualcosa." Ma finora, la politica non ha risposto.

Perché? Alcuni ispettori ipotizzano che l'afflusso incontrollato di denaro verso la Germania sia economicamente auspicabile, indipendentemente dalla sua provenienza. Alla politica manca una "volontà energetica", accusa Frank Buckenhofer, presidente del sindacato di polizia della dogana. 

Infine, gli investigatori si accorgono che il riciclaggio di denaro è una cosa reale. Secondo le statistiche doganali, alle frontiere vengono sequestrati annualmente oltre 8 milioni di euro in contanti. E anche nel settore immobiliare le transazioni illegali continuano a crescere.

Ma alle autorità nel nostro paese tuttavia mancano strumenti di investigazione importanti. E' vero che nel frattempo è stato istituito un registro per la trasparenza delle aziende. Ma ci sono diverse lacune. "Oltre 10.000 aziende non hanno indicato i veri proprietari, e i dati non rilevati dalle statistiche sono probabilmente molto piu' grandi", critica il deputato della Linke Fabio De Masi.

Inoltre ancora piu' importante sarebbe un registro immobiliare in cui siano elencati i veri proprietari degli immobili e al quale gli investigatori possano accedere rapidamente e in maniera elettronica. "Paesi come la Gran Bretagna lo hanno introdotto da tempo. La Germania sembra semplicemente aver sprecato l'opportunità storica della riforma del catasto", afferma la portavoce per gli affari finanziari dei Verdi, Lisa Paus.

Per il momento agli investigatori non resta altro che stare a guardare le vicende dei criminali. "Siamo sicuri che stiano accadendo molte cose", dice un funzionario federale. "Ma ci manca quasi tutto per poter rintracciare i sospetti."

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