Nemmeno la pandemia riesce a fermare il boom immobilare tedesco

Se molti economisti tedeschi si lamentano a causa dei tassi a zero della BCE e per l'esplosione dei saldi Target della Bundesbank, nel paese reale, invece, grazie alla politica monetaria ultra-espansiva della banca centrale prosegue senza sosta l'interminabile boom immobilare iniziato nel lontano 2010, un boom che apparentemente nemmeno il Covid è riuscito a fermare. Al di là dei soliti attacchi alla BCE lanciati dalla solita stampa conservatrice e popolare, la verità è che proprio grazie ai tassi a zero e ad un enorme afflusso di capitali in fuga dal sud-Europa, di cui i saldi Target sono un sintomo, questo lunghissimo boom immobiliare ha creato una nuova classe di rentier urbani che si arricchisce acquistando appartamenti a debito da affittare poi a quegli stessi lavoratori in fuga dalla crisi. Gli ultimi dati ci dicono che nemmeno la pandemia sembra aver fermato la corsa del mattone tedesco. Gli immobiliaristi tedeschi e i nuovi rentier urbani diventati ricchi in questi anni di boom, probabilmente non votano per Alternative fuer Deutschland. Ne scrivono la FAZ.net e N-TV

Gli "Immobilienweise" di Berlino lunedì scorso hanno cassato lo scetticismo delle loro precedenti previsioni sull'andamento dei prezzi delle case e degli appartamenti. Da tre anni, infatti, gli esperti indipendenti del Comitato Centrale Immobiliare (ZIA) si aspettano che i prezzi delle abitazioni in Germania inizino a scendere.

Già in primavera avevano previsto che la crisi causata dal Coronavirus avrebbe messo fine al boom immobiliare, almeno nelle grandi città più costose. Ora la loro conclusione invece, alquanto sobria, è che si erano sbagliati.

"I prezzi continuano a salire", scrive l'esperto immobiliare Harald Simons, membro del consiglio di amministrazione della società di analisi Empirica. "Il mercato immobiliare non mostra alcun effetto corona, da nessuna parte, niente di niente". Dai dati, infatti, emerge che i prezzi sono semplicemente proseguiti sulla stessa linea di tendenza.

Prezzi dell'offerta in forte aumento

Nei primi sei mesi dell'anno in Germania i prezzi per l'acquisto di appartamenti sono aumentati in media del 6,2%. Nelle grandi città piu' richieste, l'aumento è stato tra il 2,9% a Berlino e il 9,1% a Francoforte. Berlino in realtà è stata l'eccezione. In un confronto annuale tra il secondo trimestre del 2020 e lo stesso trimestre dell'anno precedente, l'aumento medio dei prezzi in Germania è stato del 12% - nelle grandi città piu' ambite tra il 7 e il 10%.

Sempre secondo gli esperti del settore immobiliare, non ci sarebbero stati molti ritardi nel pagamento degli affitti, il Kurzarbeitergeld (cassa integrazione), tra l'altro, ha contribuito a stabilizzare i redditi degli affittuari. Il lungo periodo di chiusura dei locali, inoltre, ha eliminato molti dei costi per gli inquilini, come ad esempio le vacanze di Pasqua, i pranzi al ristorante o lo shopping, migliorando quindi la situazione finanziaria delle famiglie.

In ogni caso, c'è stato un ricorso molto limitato alla possibilità di differire l'affitto e non si è osservato alcun aumento delle vendite all'asta. Allo stesso tempo, si è potuto osservare che, a causa dei bassi tassi d'interesse ottenibili su altre tipologie di investimento, nel mercato immobiliare ha continuato ad affluire molto denaro e i prezzi hanno continuato a crescere.

Anche lo sviluppo del costo degli affitti è simile a quello che ha preceduto la crisi. In media, a livello nazionale, gli affitti nel secondo trimestre sono rimasti stagnanti, ma anche nello stesso trimestre dell'anno precedente erano rimasti ad un livello simile. Per contro, gli affitti nelle grandi città piu' ricercate sono aumentati del 3% nel primo semestre dell'anno, contro il 2,6% nello stesso periodo dell'anno scorso.

Unica eccezione è stata Berlino, dove gli affitti continuano a scendere da quattro trimestri, indipendentemente dal coronavirus e dal limite agli affitti (Mietendeckel) introdotto lo scorso anno. In media, i proprietari di immobili ora pagano il 5,7 % in meno rispetto a un anno fa. Nel frattempo, il numero di appartamenti messi in affitto è diminuito.

A differenza di quanto avviene per il settore residenziale, gli esperti si aspettano per gli immobili commerciali delle gravi conseguenze dovute alla pandemia. Il presidente dello ZIA Andreas Mattner parla dello "strappo più grave nella storia" per il settore immobiliare commerciale. Sono soprattutto il commercio al dettaglio, gli alberghi e la gastronomia ad essere stati colpiti duramente. Nelle zone pedonali della Germania si sono create delle profonde fratture. A differenza del passato, non sarà il settore della gastronomia a poter occupare gli spazi che si renderanno disponibili.

Il risultato sarà che probabilmente si tornerà ad abitare nelle zone pedonali, soprattutto ai piani superiori. Anche le stanze ai piani più' bassi, tuttavia, dovranno essere riutilizzate in qualche modo. Potrebbe essere un nuovo "compito per la società nel suo complesso" quello di evitare che il centro delle città diventi desolato, sostiene l'esperto di immobili Michael Gerling dell'istituto EHI. "Per i grandi magazzini, i negozi di abbigliamento e le calzature, la situazione è drammatica".

Il coronavirus del resto ha accelerato una tendenza già in corso che vedeva un passaggio degli affari verso la rete. Per la prima volta, infatti, le singole filiali del commercio al dettaglio quest'anno faranno probabilmente più affari online che nei locali fisici, ha detto Gerling. "La rete sta conquistando quote di mercato".

Nel caso degli hotel, invece, le cose sembrano andare diversamente. Nel complesso, sono previste molte insolvenze e mancati introiti per affitti. Ci sono tuttavia anche hotel in località di vacanza attraenti che attualmente stanno approfittando della crisi. (...)

Da N-TV

Gli esperti ritengono che il boom immobiliare in Germania, nonostante tutto, resisterà alla crisi causata dal coronavirus. La gran parte dei fattori di crescita resterà invariata nonostante la pandemia, secondo la previsione realizzata dall'Istituto Gewos di Amburgo (Gewos Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung ). "Fra questi vi sono l'elevata domanda di abitazioni spinta dalla demografia, la mancanza di terreni e proprietà edificabili, il basso livello dei tassi di interesse e la mancanza di alternative di investimento in tempi incerti".

Secondo l'esperto immobiliare di Gewos, Sebastian Wunsch, le previsioni in parte apocalittiche fatte durante il lockdown, in seguito poi non si sono avverate. In particolare, l'istituto prevede per quest'anno un leggero aumento del fatturato complessivo sul mercato immobiliare, che nel 2020 dovrebbe raggiungere i 290 miliardi di euro. Si tratta di un aumento dello 0,5 per cento. Con questo risultato ancora una volta verrebbe superato il precedente record del 2019. La causa principale dell'aumento sarà il fatturato derivante dagli immobili residenziali, che dovrebbe salire del 5,2% e quindi superare i 215,5 miliardi di euro.

La domanda resta alta

Secondo lo studio, tuttavia, il numero delle transazioni di case, appartamenti, condomini e terreni edificabili potrebbe subire una leggera diminuzione. "L'edilizia abitativa risponde ad un'esigenza di base e soprattutto la domanda di prime case resta alta", ha spiegato Wunsch. Lo dimostrano i dati sull'andamento dei prezzi d'acquisto provenienti dal lato dell'offerta e quelli raccolti dai comitati di esperti. Dopo una lieve flessione in primavera, in seguito ci sono stati segnali di un recupero delle transazioni.

La crisi causata dal coronavirus fino ad ora non è riuscita a fermare il boom dei prezzi degli appartamenti e delle case - nonostante il crollo dell'economia, l'aumento della disoccupazione e il lavoro a tempo ridotto ormai a livelli record. Secondo i calcoli dell'Ufficio federale di statistica, nel secondo trimestre del 2020 i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati in media dell'1,4% rispetto al primo trimestre dell'anno. Sempre secondo la stima preliminare, ciò rappresenterebbe un aumento del 5,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Secondo gli statistici, gli aumenti dei prezzi sarebbero in linea con quelli dei trimestri precedenti.

Già all'inizio dell'anno i prezzi erano saliti notevolmente. La pandemia, tuttavia, potrebbe manifestarsi con un impatto ritardato sul mercato immobiliare, che di solito segue l'andamento dell'economia. "Se a causa della crisi in Germania dovesse esserci una domanda di manodopera permanentemente più bassa, ciò finirebbe per avere un impatto sull'andamento dei salari e quindi anche sulla domanda di alloggi nel medio periodo", afferma lo studio di Gewos. È anche da chiarire, se in seguito alla pandemia e al lockdown, non si siano modificati in maniera permanente le necessità e i desideri degli acquirenti - ad esempio, maggiori metrature, più interesse per le prime case e per le aree verdi, o una maggiore priorità per i balconi e i giardini.

Verso la fine del boom immobiliare

Dopo il violento crollo della manifattura, gli istituti di ricerca tedeschi segnalano che il lunghissimo boom immobiliare ormai è agli sgoccioli e  anche per il mattone si avvicina il punto di svolta. Cosa accadrà alle banche e agli investitori una volta che la bolla immobiliare sarà scoppiata? Ne scrive Handelsblatt su dati forniti dall'Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

Il mercato immobiliare tedesco si avvicina irrimediabilmente ad una svolta. "Siamo alla fine del boom", afferma Ralph Henger, specialista nel settore immobiliare presso l'Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Ogni quattro mesi, infatti, l'IW redige un indice immobiliare disponibile in esclusiva per Handelsblatt. I dirigenti delle società di sviluppo immobiliare e gli investitori istituzionali valutano la situazione del settore e gli sviluppi sul mercato immobiliare tedesco.

Il risultato: in questo autunno è stato registrato il peggiore valore a partire dal 2014. Il clima nel  settore immobiliare è calato per la terza volta consecutiva. Per quanto riguarda gli uffici, la consulenza immobiliare internazionale di JLL prevede per quest'anno un calo dei nuovi spazi in affitto nelle sette maggiori città tedesche, tra cui Berlino, Francoforte e Monaco, di circa il 4 % rispetto al 2018. Alcuni esperti sono ancora più pessimisti per quanto riguarda il mercato degli spazi adibiti al commercio al dettaglio.

Il mutato clima immobiliare colpisce anche Henning Koch. Koch è un gestore che compra immobili in tutto il mondo per conto di Commerz-Real, la consociata di gestione dei fondi di Commerzbank, e si muove a livello internazionale alla ricerca di investimenti di valore  per i fondi dell'azienda - in particolare per il fondo immobiliare aperto da 15 miliardi di euro Hausinvest.

Negli ultimi tempi, tuttavia, si è mosso più che altro come venditore: nel suo bilancio di vendita di questi primi nove mesi dell'anno ci sono un edificio per uffici a Singapore, uno a Vienna, due hotel a Londra, un negozio al dettaglio vicino Lisbona. Koch vorrebbe investire il capitale il piu' rapidamente possibile, anche sul mercato interno. Ma è esigente: "nella situazione attuale, siamo molto selettivi quando si tratta di acquistare".

Il manager di Wiesbaden condivide questa sua riluttanza con molti colleghi. Dopo anni di boom, per la prima volta quest'anno, l'indagine autunnale sull'indice immobiliare IW è stata dominata da aspettative negative: "per i prossimi dodici mesi, nel settore ci sono più aziende che prevedono uno sviluppo negativo rispetto a quelle che ne prevedono uno positivo", sintetizza Ralph Henger. Ad essere sondati sono stati gli sviluppatori di grandi progetti di costruzione, gli investitori e i proprietari di uffici, centri commerciali o grandi complessi abitativi.

Le loro dichiarazioni sulla situazione attuale e sulle aspettative future del business nell'ultimo sondaggio autunnale hanno causato una discesa di quasi undici punti percentuali dell'indice sul clima degli affari, indice che ha raggiunto il livello più basso dall'inizio della raccolta dati nel 2014. "E' stato decisivo il fatto che il clima nel settore immobiliare sia peggiorato per la terza volta consecutiva", afferma Henger. Secondo la teoria della ricerca, ciò segnala un cambio di direzione nello sviluppo economico.

Inversione di tendenza con ritardo

Il mercato immobiliare quindi segue l'umore generale dell'economia tedesca. Nel secondo trimestre questa si è contratta dello 0,1 %. Molti esperti si aspettano un segno negativo anche per il terzo trimestre, e in quel caso la Germania entrerebbe ufficialmente in recessione. A ciò bisogna aggiungere che i principali istituti di ricerca tedeschi hanno recentemente abbassato le loro previsioni di crescita sia per il 2019 che per il 2020.

Ma l'inversione di tendenza sul mercato immobiliare non è ancora visibile. Per una semplice ragione: "il settore immobiliare è un settore in ritardo, il rallentamento dell'economia quindi si farà sentire con un certo ritardo sia sugli affitti che sui rendimenti", spiega Christian Schulz-Wulkow, Managing Partner di Ernst & Young Real Estate. Ciò può essere dimostrato, ad esempio, nel mercato immobiliare degli uffici.

Lì la domanda dipende dal fatto che le aziende creino o sopprimano posti di lavoro. Secondo una elaborazione della consulenza immobiliare internazionale JLL vi sarebbe una chiara correlazione tra il barometro sull'occupazione dell'istituto Ifo e la domanda di uffici. Se l'indice diminuisce di cinque punti percentuali, il numero di nuovi spazi per gli uffici diminuisce del dieci percento, con circa 3 trimestri di ritardo.

In effetti il barometro dell'occupazione Ifo nella prima metà dell'anno è sceso di circa il 5%. Ma questo calo non è ancora arrivato sul mercato dell'affitto per gli uffici. Entro la fine dell'anno, tuttavia, JLL prevede un calo significativo dello spazio affittato per i nuovi uffici.

La tendenza al ribasso tuttavia non è ancora visibile, afferma Timo Tschammler, capo tedesco della società di consulenza immobiliare internazionale JLL, e fa riferimento alla bassa percentuale di spazi inoccupati nelle grandi città. "A Berlino, ad esempio, meno del 2% di tutti gli uffici è vuoto. Prima che gli affitti diminuiscano, questa quota dovrà aumentare al 7,4 per cento, secondo i nostri calcoli".

Al momento secondo l'esperto dell'IW Henger non è questo il caso: "nel mercato degli uffici non c'è quasi nessuna costruzione speculativa". Molti degli edifici per uffici previsti sono già stati affittati prima del completamento. "Gli errori del passato, che hanno portato a edifici vuoti per ben oltre il 10% nei centri per uffici di Dusseldorf e Francoforte, non sembrano ripetersi", afferma l'economista dell'IW.

Le prospettive nel settore del commercio sono invece più pessimistiche: "stiamo osservando con preoccupazione il settore del commercio al dettaglio", afferma Koch, manager di Commerz-Real. "Sicuramente in questo settore ci troveremo di fronte ad un grande cambiamento" Non c'è da meravigliarsi quindi che le aspettative dei dirigenti immobiliari in nessun altro settore siano così negative come nel settore del commercio al dettaglio.

Nonostante ciò il manager di EY Schulz-Wulkow ritiene che l'industria abbia ancora risorse per attutire il rallentamento economico. Ma ne limita l'ambito: "gli investitori immobiliari a causa dei prezzi già alti, ora avranno bisogno di piani aziendali molto ambiziosi per ottenere nel lungo termine un risultato dai loro investimenti".

Alcuni dirigenti di società immobiliari intervistati dall'IW ne sono ben consapevoli: "le risposte alle nostre dettagliate domande ci mostrano che ci sono già i primi amministratori delegati che si aspettano addirittura una riduzione degli affitti e dei prezzi", afferma l'autore dello studio Henger. La maggior parte degli intervistati tuttavia prevede che gli affitti continueranno a salire, più dei prezzi di acquisto. Una novità per Henger e quindi un altro indizio del fatto che il punto di svolta è stato raggiunto: finora gli affitti sono sempre rimasti indietro rispetto ai prezzi di acquisto.

"Il cambio di aspettative per quanto riguarda i prezzi e gli affitti è il tipico segnale di un'inversione di tendenza sul mercato immobiliare." Gli aumenti degli affitti tuttavia non saranno in grado di compensare l'indebolimento della dinamica dei prezzi, Henger ne è convinto. Ciò significa che i rendimenti immobiliari storicamente bassi a causa dei prezzi esageratamente alti torneranno a crescere. "E i rendimenti più elevati sono un'espressione del fatto che i rischi dell'investimento immobiliare torneranno ad essere presi in considerazione", afferma l'economista.

I mercati immobiliari rimangono tesi

Gli inquilini e gli acquirenti di appartamenti nelle metropoli tedesche possono sperare in un imminente calo degli affitti e dei prezzi? Non proprio. Come la maggior parte degli osservatori, anche Henger prevede che la situazione di elevata domanda di alloggi e l'offerta ancora insufficiente nelle aree metropolitane per il momento resteranno invariate.

Tuttavia, sia per i proprietari che per gli sviluppatori di nuovi immobili, non sarà facile come lo è stato di recente imporre dei prezzi di vendita e degli affitti sempre più elevati. "Per le aziende che operano nelle aree residenziali, il motto attuale è: non potrà andare meglio di ora".

Per quanto tempo ancora il settore rimarrà sui livelli attuali non è prevedibile. Dopotutto, gli osservatori del mercato concordano sul fatto che l'allentamento monetario annunciato dalla BCE nella sua ultima seduta compenserà almeno parzialmente gli effetti economici negativi.

Gli assicuratori, i fondi pensione, i fondi di investimento e gli investitori privati ​​in cerca di investimenti relativamente sicuri continueranno a fare affidamento sul settore immobiliare per mancanza di alternative, afferma Tschammler, capo della JLL Germania. "Nonostante i prezzi siano cresciuti, ci sono ancora tassi positivi". Inoltre, secondo il sondaggio IW, la Germania resta una destinazione popolare per gli investitori stranieri. "E anche questo dovrebbe contribuire a supportare l' economia del settore", conclude Henger.

E anche se secondo il sondaggio dell'IW è cresciuto il numero di amministratori delegati locali che ora puntano sulle vendite, c'è ancora una maggioranza che punta sulla crescita del settore. Il manager di Commerz-Real Koch è ottimista: entro la fine dell'anno, vuole concludere diversi affari. Questa volta come acquirente.

Perché il governo tedesco non fa nulla per contrastare il riciclaggio di denaro sporco

La Germania in questi anni con il suo mercato immobiliare in pieno boom è diventata il paradiso dei riciclatori di denaro sporco che grazie agli scarsi controlli possono agire quasi indisturbati. Soprattutto non ci sarebbe la volontà politica di rafforzare le autorità anti-riciclaggio per fermare l'enorme afflusso di denaro proveniente da tutto il mondo, indirizzato verso un mercato immobiliare in continua crescita. Un'ottima inchiesta da Handelsblatt.de

Il senatore di Berlino Andreas Geisel (SPD) era visibilmente soddisfatto. A metà luglio, la procura di Berlino e la polizia hanno confiscato 77 immobili appartenenti a un clan arabo per un valore di dieci milioni di euro. I sospetti sono accusati di aver ripulito i fondi illegali provenienti dal traffico di droga e dalle rapine acquistando degli immobili.

"Lo stato di diritto ha mostrato tutta la sua forza", ha dichiarato Geisel durante la conferenza stampa convocata per l'occasione. "Andiamo a pestare i piedi dei criminali e li colpiamo dove gli fa veramente male: soldi e proprietà immobiliari".

Cio' che Geisel senza dubbio ha tralasciato: lo stato di diritto di solito arriva con molti anni di ritardo. Secondo una ricerca di Handelsblatt, anche la banda di Berlino poteva essere fermata molto prima. Prerequisito: il sistema di controllo avrebbe dovuto funzionare. Ma non è andata cosi'.

Una dipendente di una società municipale di costruzioni aveva semplicemente dimenticato di denunciare un membro del clan per le attività di riciclaggio di denaro sporco. L'incontro le sarebbe dovuto sembrare molto sospetto. Un giorno senza preavviso si è presentato un uomo con 200.000 euro in contanti intenzionato ad acquistare due proprietà a Neukölln.

In casi come questo le denunce sono normali. Lei invece gli ha permesso di comprare l'immobile. La banda apparentemente ha potuto agire indisturbata per anni. Le loro transazioni immobiliari "sono iniziate nel 2008", conferma il pubblico ministero.

Il caso è un esempio perfetto del fallimento tedesco nella lotta al riciclaggio di denaro sporco. Le singole storie di successo potrebbero trarre in in inganno perché le indagini nel nostro paese spesso falliscono in quanto coloro che hanno a che fare con transazioni sospette semplicemente preferiscono non parlarne.

Dagli agenti immobiliari fino ai notai, ma anche dall'altrettanto problematico commercio automobilistico, raramente arrivano segnalazioni di attività sospette - anche perché questi settori spesso non vengono controllate in maniera efficace. "Secondo le nostre conoscenze, in questi settori molti affari vengono regolati in contanti", ci dice un investigatore federale di alto rango. "Ma non abbiamo nessuna possibilità di controllo perché non vengono segnalate".

Mancano molte cose: controllo, conoscenza dei reati e degli autori e mancano anche gli esperti in grado di contrastare il riciclaggio. Il ministro delle finanze federale Olaf Scholz (SPD) prova a minimizzare il problema. La congestione degli atti presso la FIU (Financial Intelligence Unit), la centrale per il controllo del riciclaggio di denaro, ad esempio, sarebbe stata risolta alla svelta, cosi' almeno recentemente faceva sapere il suo ministero.

Ma secondo gli addetti ai lavori all'interno della pubblica amministrazione si tratterebbe di una versione più che discutibile. E' sicuramente vero che alla FIU sono state promesse 465 nuove assunzioni dopo che questa aveva ricevuto una copertura mediatica molto negativa. Ma il personale è difficile da reclutare. Ad esempio, reclutare per queste posizioni degli agenti di polizia con esperienza è molto difficile perché questi dovrebbero essere poi inquadrati come degli ufficiali delle dogane - con la conseguenza che finirebbero per dover lavorare due anni in piu' prima di  poter andare in pensione.

Inoltre, il basso inquadramento tariffario non attira gli esperti dal settore privato. La conseguenza: l'elaborazione delle oltre 6.000 nuove segnalazioni per transazioni sospette che arrivano ogni mese dura in media tre mesi per ogni singolo caso.

Oltre alle critiche interne Scholz subisce anche una forte pressione esterna. Il Financial Action Task Force (FATF) si trova a Parigi e ha il compito di esaminare i sistemi anti-riciclaggio di denaro in tutto il mondo. Già nel 2010 gli ispettori, dopo aver esaminato la Germania, erano rimasti estremamente insoddisfatti.

Nel 2020 è prevista una nuova relazione. "Il prossimo esame non sarà una passeggiata di salute", predice Michael Findeisen. Dal 2003 al 2010 è stato a capo della delegazione tedesca del FATF e fino al 2016 responsabile del dipartimento "Prevenzione del riciclaggio di denaro" presso il Ministero federale delle finanze.

Da sempre insiste per l'attuazione coerente degli standard FATF anche al di fuori del settore finanziario, in particolar modo nei confronti dei Laender federali, ma anche nell'ambito delle competenze del Ministero della giustizia, afferma Findeisen: "queste istituzioni governative ottengono consapevolmente un risultato molto basso e sono la causa dell'immagine negativa  del mercato finanziario tedesco".

Due persone per tutta Berlino

Le ricerche gli danno ragione. Sebbene gli investigatori sospettino un boom nel riciclaggio di denaro sporco, specialmente nel settore immobiliare e automobilistico, manca la possibilità di monitorare il fenomeno. Handelsblatt ha raccolto delle cifre. Queste mostrano che per Berlino, la città da 3 milioni e mezzo di abitanti, ci sono al massimo due persone nell'ufficio competente presso l'ispettorato del lavoro - responsabile per l'ispezione di tutti gli 8.206 agenti immobiliari della città.

Anche ad Amburgo ci sono solo due ispettori. Che allo stesso tempo sono anche responsabili per il settore del commercio e devono quindi controllare ogni singolo venditore di automobili. Il loro numero dovrebbe essere nell'ordine delle centinaia considerando le oltre 140.000 nuove immatricolazioni ogni anno.

Perché proprio nelle città i controlli sono così deboli, vale a dire laddove secondo gli investigatori l'incentivo al riciclaggio di denaro sporco è particolarmente alto?

Secondo il governo federale negli ultimi anni nelle città tedesche il ricavato proveniente dalle vendite di immobili è esploso. A Berlino nel 2009 era circa 3,6 miliardi di euro. Ma nel 2016 superava già i 9,2 miliardi di euro. Conclusione del governo: soprattutto nel settore immobiliare, la possibilità di poter "mascherare l'origine dei fondi e la proprietà immobiliare associata è molto alta".

Ma le segnalazioni di transazioni sospette provenienti dal settore non finanziario tuttavia sono pochissime. Secondo la FIU, fra tutte le circa 70.000 segnalazioni di transazioni sospette, solo 150 provenivano dal settore non finanziario. Vale a dire lo 0,21 %. Anche a Trinidad e Tobago, secondo il rapporto della FIU locale, sono circa il dieci percento.

Gli agenti immobiliari e i notai difendono le loro attività sostenendo che per loro il riciclaggio di denaro sporco è difficile da individuare. Ad esempio, di solito non si sa se e in che modo vengono pagati i soldi pattuiti, almeno cosi' sostengono. L'agente immobiliare alla fine "non è un criminologo", ci dicono dai vertici della IVD (Immobilien Verband).

La soglia oltre la quale le transazioni sospette devono essere segnalate tuttavia è molto bassa, soprattutto per gli agenti immobiliari. Mentre i notai in caso di riciclaggio di denaro sporco devono essere quasi certi, agli agenti e ai concessionari di automobili è sufficiente che il loro istinto suggerisca che in una determinata transazione sta succedendo qualcosa.

Le transazioni in contanti, ad esempio, sono sempre sospette. Così come la prova della disponibilità di fondi proveniente da una banca in un paradiso fiscale, o un contatto di affari proveniente dall'estero oppure un'offerta con un prezzo insolitamente alto. Anche nel caso in cui le condizioni economiche dell'acquirente non sembrino corrispondere al valore della proprietà acquisita, è prevista una comunicazione alle autorità. Ma raramente avviene

Problema noto da anni

(...) Perché accade? Gli intermediari e i notai possono dedurre dal comportamento degli organi di regolamentazione che per il legislatore la questione è molto meno importante di quanto non si vorrebbe far credere in certi comizi politici della domenica. Le autorità dovrebbero inoltre monitorare gli agenti immobiliari e i commercianti operando dei controlli in loco.

"Ma se guardi ai numeri, allora ti accorgi che questo non può essere vero", dice un funzionario della LKA (Landeskriminalamt) del nord. Due posti di lavoro a tempo pieno a Berlino e Amburgo, 4,4 per tutto il Nord Reno-Westfalia, 1,3 in Turingia e solo 0,3 a Brema. Per i controlli a domicilio non resta tempo.

Il numero di ammende comminate è decisamente misero. È vero che possono arrivare fino a cinque milioni di euro. In pratica, però questo non succede mai. Nel 2017, le autorità di controllo nel settore immobiliare hanno incassato 75.000 euro - ma in tutta la Germania. Secondo un'analisi di Handelsblatt nell'anno in corso fino ad ora sono stati 41.000 euro. In tutto il NRW nel corso del 2017 sono state fatte solo due multe, nel 2018 finora: zero. A Berlino e Amburgo sia nel 2017 che nel 2018 non c'è stata una sola multa.

Ancora più chiara è la situazione per i notai. Sono supervisionati dai giudici del tribunale regionale in collaborazione con le rispettive camere notarili. L'intero settore praticamente si controlla da solo.

E apparentemente in maniera non troppo intensa. A Brema per tutti i notai sono disponibili "0,85 unità di controllo". A Berlino, in aggiunta al loro lavoro quotidiano, ogni anno cinque giudici devono ispezionare 33 notai. Nel 2017 e nel 2018, in tutta la Germania non è stata comminata una sola sanzione.

Manca il registro immobiliare

Il settore bancario è molto diverso. Nel 2017 le multe del Bafin (autorità di controllo finanziario) ammontavano a oltre dieci milioni di euro. E questo, sebbene il settore non finanziario sia molto più grande. Il Bafin deve controllare circa 8.300 aziende. Al contrario si stima che in Germania ci siano circa 40.000 agenti immobiliari e 7.200 notai, per non parlare degli innumerevoli concessionari di automobili.

Gli investigatori considerano il deficit di controllo esistente come uno dei problemi principali. "È davvero molto semplice", ci dice l'ispettore federale: "Solo laddove si temono controlli regolari e multe salate, succede qualcosa." Ma finora, la politica non ha risposto.

Perché? Alcuni ispettori ipotizzano che l'afflusso incontrollato di denaro verso la Germania sia economicamente auspicabile, indipendentemente dalla sua provenienza. Alla politica manca una "volontà energetica", accusa Frank Buckenhofer, presidente del sindacato di polizia della dogana. 

Infine, gli investigatori si accorgono che il riciclaggio di denaro è una cosa reale. Secondo le statistiche doganali, alle frontiere vengono sequestrati annualmente oltre 8 milioni di euro in contanti. E anche nel settore immobiliare le transazioni illegali continuano a crescere.

Ma alle autorità nel nostro paese tuttavia mancano strumenti di investigazione importanti. E' vero che nel frattempo è stato istituito un registro per la trasparenza delle aziende. Ma ci sono diverse lacune. "Oltre 10.000 aziende non hanno indicato i veri proprietari, e i dati non rilevati dalle statistiche sono probabilmente molto piu' grandi", critica il deputato della Linke Fabio De Masi.

Inoltre ancora piu' importante sarebbe un registro immobiliare in cui siano elencati i veri proprietari degli immobili e al quale gli investigatori possano accedere rapidamente e in maniera elettronica. "Paesi come la Gran Bretagna lo hanno introdotto da tempo. La Germania sembra semplicemente aver sprecato l'opportunità storica della riforma del catasto", afferma la portavoce per gli affari finanziari dei Verdi, Lisa Paus.

Per il momento agli investigatori non resta altro che stare a guardare le vicende dei criminali. "Siamo sicuri che stiano accadendo molte cose", dice un funzionario federale. "Ma ci manca quasi tutto per poter rintracciare i sospetti."

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Sinn: il boom immobiliare tedesco durerà a lungo

Questa volta Hans Werner Sinn dalle colonne della conservatrice WirtschaftsWoche ci spiega che il boom immobiliare tedesco durerà ancora a lungo: almeno fino a quando i sud-europei avranno il controllo della BCE. H.W. Sinn da WirtschaftsWoche

I prezzi degli immobili in Germania negli ultimi anni sono cresciuti. Non possiamo tuttavia parlare di una bolla speculativa. Se facciamo un confronto internazionale, il mercato immobiliare tedesco non puo' essere considerato sopravvalutato. E fino a quando la BCE manterrà la sua politica dei bassi tassi di interesse, gli immobili resteranno un buon investimento.

Nel maggio e nel giugno 2010, al culmine della crisi Euro, in una delle mie colonne su WirtschaftsWoche, avevo già previsto un boom nel settore delle costruzioni: gli investitori tedeschi infatti non avevano piu' fiducia nei mercati esteri. Nessuno allora mi aveva creduto. Ci sono voluti mesi affinché considerazioni simili provenienti da altre fonti fossero prese sul serio.

Ora è evidente: il boom è arrivato. Dalla metà del 2010 fino alla metà del 2013 i prezzi sono saliti del 9%. L'occupazione nel settore delle costruzioni è cresciuta dell'1.5%, gli investimenti sono cresciuti del 4.2%. Gli ordinativi per la costruzione di nuove abitazioni sono cresciuti del 36%. Il numero di abitazioni completate nel 2012 è stato del 25% superiore rispetto al 2010. I prezzi per l'acquisto di case nuove sono cresciuti, soprattutto nelle grandi città. A Berlino in questi 3 anni sono cresciuti di quasi il 40%, ad Amburgo, a seconda del tipo di abitazione dal 17 al 40%, a Stoccarda di circa il 25%, a Monaco fra il 20 e il 35% e a Colonia fra il 14 e il 17%.

La Bundesbank mette in guardia

La Bundesbank ha recentemente messo in guardia da un surriscaldamento del mercato. L'aumento dei prezzi, soprattutto nelle aree urbane, "è difficile da giustificare", scrive nel suo rapporto mensile di ottobre e mette in guardia da possibili "e tangibili perdite patrimoniali", sebbene nel giudizio complessivo non rilevi alcuna sopravvalutazione.

Il boom è già finito? E' stata solo una fiammata temporanea? Io non credo. Diversi indicatori suggeriscono che il boom sta proseguendo. Uno dei piu' importanti è l'indice degli ordini ricevuti dagli architetti, che l'istituto IFO raccoglie e pubblica su base trimestrale. Sono tornati al livello del 1994/1995. All'epoca il boom che aveva seguito la riunificazione iniziava a raffreddarsi, anche se restava ancora forte. Negli ultimi 18 anni gli architetti non avevano mai avuto cosi' tanti ordini come adesso.

Non credo percio' ad una imminente fine del boom edilizio: le bolle immobiliari prima di scoppiare si gonfiano per circa 15 anni. L'ultimo boom immobiliare tedesco è durato dai primi anni '80 fino alla metà del decennio successivo. L'ultimo boom immobiliare americano è durato dalla fine degli anni '90 fino al 2007. Il boom immobiliare spagnolo si è protratto dalla metà degli anni novanta fino alla crisi Lehman del 2008. In ogni caso, non tutti i boom immobiliari si trasformano in una bolla che esplode. Spesso i prezzi raggiungono un determinato livello e li' rimangono per un po'. E anche se alla fine i prezzi iniziano a scendere, i primi 10 anni di crescita e di formazione della bolla sono alquanto piacevoli.

Inoltre, la crescita del prezzo degli immobili in Germania negli ultimi anni è stata sensibilmente piu' bassa rispetto a quanto accaduto nella maggior parte dei paesi oggi in crisi. Dal 1997 fino al 2000, il boom immobiliare causato dall'introduzione dell'Euro ha fatto aumentare i prezzi degli immobili francesi del 19%, in Spagna del 24% e in Irlanda addirittura dell'82%.

Negli anni precedenti, fra il 2000 e il 2007, i prezzi degli immobili tedeschi - anche se con differenze - hanno continuato a scendere, mentre in molti altri paesi europei stavano addirittura esplodendo. La necessità di una loro risalita è percio' ben fondata. I prezzi tedeschi nel confronto internazionale non sono particolarmente alti. Cosi' ad esempio i prezzi delle abitazioni in una metropoli come Francoforte sono piu' bassi rispetto a Barcellona, e naturalmente nessuna città tedesca regge il confronto con Parigi o Londra.

Questi sono i punti di riferimento che ogni investitore immobiliare dovrebbe tenere bene in considerazione. Le probabilità di fare un affare oggi non sono cosi' alte come potevano essere due anni fa. Tuttavia ci sono oggetti immobiliari che se scelti con intelligenza, in zone che attraggono nuovi abitanti, hanno buone opportunità di rivalutazione nel  futuro prossimo.

Nessuna inversione di tendenza

Naturalmente dobbiamo prendere sul serio l'avvertimento della Bundesbank. Ma si tratta piuttosto di un tentativo psicologico di frenare il mercato in anticipo. Che merita rispetto. Non bisogna pero' interpretare il segnale della Bundesbank come un consiglio di investimento all'interno di una economia di mercato. Mi aspetto una inversione di tendenza quando la BCE cambierà la sua politica dei bassi tassi. L'aumento dei costi di finanziamento potrebbe fermare il boom immobiliare. Ma fino a quando l'Euro esisterà, non potrà accadere, perché i costruttori hanno dei potenti alleati fra i rappresentanti della banca centrale espressi dai paesi super-indebitati del sud. Questi governatori siedono nel board BCE e faranno in modo che la stampa di denaro prosegua a pieni giri. A tal proposito non bisogna avere alcun timore per il valore dei propri immobili, almeno fino a quando i paesi del sud resteranno nella moneta unica.

Sinn: il 2013 sarà un buon anno per la Germania

Secondo Hans Werner Sinn il 2013 sarà un buon anno per la Germania, mentre per gli eurodeboli i problemi di competitività non potranno che crescere. Da WirtschaftsWoche

L'economia tedesca quest'anno crescerà, ma con moderazione. I vicini europei invece resteranno ancora distanti.

Dopo l'onda d'urto della crisi finanziaria e della crisi Euro, il 2013 sarà l'anno del consolidamento. I paesi industriali sovraindebitati, inclusi gli Stati Uniti e in particolare i paesi in crisi del sud Europa, dovranno fare ordine nelle loro finanze pubbliche. Questo doloroso consolidamento sarà essenziale per la ripresa dell'economia mondiale.

Naturalmente cio' peserà temporaneamente sulla congiuntura. L'economia mondiale nel 2013  nonostante gli effetti di rallentamento congiunturale non finirà tuttavia in recessione. I mercati emergenti stanno facendo molto bene. La loro dinamica aiuta anche la Germania - oggi siamo molto piu' dipendenti dall'economia mondiale che non dalla situazione dell'Eurozona. Nel 1995, anno in cui al vertice di Madrid i capi di stato e di governo europei annunciavano l'introduzione dell'Euro, l'economia tedesca vendeva il 47% del suo export nei paesi che oggi formano l'Eurozona. Nel 2011 era appena il 40%.

La recessione continua

Nel complesso la Germania non sarà troppo influenzata dagli squilibri economici nella zona Euro. Mentre i paesi orientati alla stabilità nella cosidetta "ex area del Marco" (Germania, Austria, Olanda e Finlandia) quest'anno cresceranno probabilmente dello 0.5 %, il resto d'Europa avrà una riduzione del Pil dello 0.6%. Nel complesso, l'attività economica dovrebbe crescere nella zona Euro dello 0.2 %.

La Germania continua a crescere piu' velocemente degli altri paesi della zona Euro fin dal superamento della prima ondata della crisi finanziaria, nell'estate 2009, dopo essere stata per molti anni l'ultima o la penultima della classe. Un ragione per questo andamento: prima della crisi, l'Euro aveva causato un massiccio deflusso di capitali dalla Germania. Subito dopo la crisi, al contrario, i capitali sono tornati. Solo grazie al massiccio export di capitali operato dalla Bundesbank tramite il sistema Target 2 e dai governi tramite i fondi di salvataggio europei, si è arrivati da un punto di vista contabile, durante e dopo la crisi, ad un nuovo deflusso netto di capitali dalla Repubblica Federale.

Il flusso di ritorno dei capitali ha alimentato un boom immobiliare e ha spinto gli investimenti in macchinari e apparecchi: nel 2010 e 2011, accanto all'export, sono stati il  principale motore della crescita. Nel 2012, con la ripresa del flusso di capitali verso il sud Europa, sotto la garanzia del fondo di salvataggio, gli investimenti in macchinari e attrezzature si sono raffreddati e in parte anche le costruzioni hanno frenato.

Il rallentamento degli investimenti in macchinari si è nel frattempo trasferito al mercato del lavoro interrompendo il trend che vedeva dal 2006 una riduzione costante della disoccupazione. L'IFO si aspetta che la disoccupazione nel 2013 si stabilizzi intorno al 6.9 %. Un po' di piu' rispetto al 6.8 % del 2012. La differenza è dovuta al fatto che l'Agenzia federale per il lavoro (Bundesagentur) ridurrà la sua attività per il sostegno dell'impiego, e cio' porterà ad un trasferimento nascosto verso la disoccupazione. 

Ancora in autunno si temeva che l'economia tedesca potesse essere colpita dalla recessione nel sud Europa. Negli ultimi tempi tuttavia si moltiplicano gli indicatori che ci spingono ad una visione piu' ottimistica della situazione. L'indicatore IFO sulla situazione economica è tornato a crescere in novembre e dicembre, dopo essere sceso per sei mesi consecutivi. Soprattutto è migliorata la componente legata alle aspettative.

La crescita nel mese di dicembre è la piu' forte dall'agosto 2009, quando l'economia tedesca si era ripresa con sorprendente rapidità dalla crisi economica globale. L'industria, grazie al recente aumento degli ordini in arrivo dai paesi non Euro, offre nuove speranze. Anche il settore delle costruzioni puo' sperare in buoni affari, visto che le licenze per la costruzione e gli ordini per nuove costruzioni nei primi 9 mesi del 2012 hanno segnato un + 6 % rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. 

Nel complesso il dipartimento economico dell'Istituto IFO prevede che il PIL tedesco nel 2013 crescerà dello 0.7 %, anche se naturalmente restano considerevoli incertezze. Il tasso di inflazione sarà dell'1.6 %, dopo il 2 % dell'anno appena concluso.

Nella zona Euro i prezzi cresceranno un po' di piu', intorno all'1.8%. Per la Germania cio' potrebbe essere positivo, molto meno positivo sarà invece per il necessario processo di aggiustamento dei prezzi relativi nella zona Euro, essenziale per la riduzione dei disavanzi delle partite correnti. E cio' purtroppo significa che i dolorosi problemi di competitività all'interno dell'Eurozona continueranno a crescere.

Bolle e balle

L'atavica paura dell'inflazione tedesca e la fuga dei capitali dal sud Europa stanno alimentando il mercato immobiliare tedesco. Per gli esperti i prezzi nelle città sono già da bolla. Da Frankfurter Rundschau

I prezzi delle case nelle principali citta tedesche crescono molto piu' rapidamente degli affitti. E' un chiaro segnale di speculazione.

A Francoforte un appartamento costa circa 2.700 € al metro quadrato. Sono 500 € in piu' di 5 anni fa. A Berlino i prezzi sono cresciuti ancora di piu': nella capitale sono necessari 2.200 € al metro quadrato, quasi il doppio di 5 anni fa. 

Per molto tempo la spiegazione per l'aumento dei prezzi è stata semplice: la Germania ha bisogno di recuperare terreno, negli altri paesi i prezzi sono molto piu' alti. 

Economisti e politici non ne volevano sapere di una bolla dei prezzi. Ma gli esperti del Deutschen Institut für Wirtschaft (DIW) lanciano l'allarme: i prezzi degli immobili si sono completamente distaccati dall'andamento  degli affitti.

I ricordi del mercato americano

In un mercato degli immobili sano, i prezzi delle case e gli affitti crescono in maniera uniforme. Cio' ha senso, se lo si considera dal punto di vista di un investitore: se l'affitto è cresciuto, per lui avrà senso un prezzo di acquisto superiore. A Berlino il prezzo medio di affitto al metro quadrato per un appartamento è passato dai 5.5 € del 2007 ai 7.20 € attuali, circa un 30 % di aumento. Sono necessari circa 25 anni, prima che un investitore recuperi il prezzo di acquisto con gli affitti.

A Francoforte sono necessari circa 21 anni. Investitori professionali considerano un valore di 14 anni come sano, e molti di loro non stanno comprando nelle grandi città.

"Se i prezzi della case dovessero allontanarsi ulteriormente da quelli degli affitti, ci sarebbe la minaccia di bolle speculative", ci dice Konstantin Kholodilin, ricercatore DIW. A Monaco, Amburgo e Dresda lo sviluppo è simile. Gli esperti ritengono che la ragione di questa evoluzione sia nella politica di denaro facile della BCE: prestiti abbondanti e tassi bassi per il finanziamento degli immobili. "La forte crescita dei prezzi lascia ipotizzare che dietro di ciò ci sia la speranza di ulteriori aumenti dei prezzi e di un aumento degli affitti", ci dice Andreas Mense, economista all'università di Erlangen. Cio' ricorda il mercato immobiliare americano o spagnolo prima della crisi. Anche li' molti investitori avevano acquistato immobili solo perchè prevedevano aumento dei prezzi.

Fuori dalle città i prezzi scendono

In Germania tuttavia resta una grande differenza: le banche finanziano gli immobili in maniera abbastanza prudente. Richiedono un 25% di capitale proprio e accettano garanzie sugli immobili fino al 60%. Percio' non dovranno fare i conti con massicce insolvenze se i prezzi prima o poi dovessero scendere. Tuttavia il fenomeno è limitato alle grandi città, in campagna i prezzi stanno addirittura scendendo. 

Ci sono tuttavia segnali di speculazione sui mercati regionali: "i prezzi sono saliti oltre i livelli giustificati dai fondamentali di mercato". Prima di parlare di bolle speculative, sono comunque necessarie ulteriori analisi. 

Gli esperti di immobili come il Professor Steffen Sebastian di Regensburg, al contrario mettono in guardia da mesi: le grandi città sono in bolla. Di fatto è molto difficile riconoscere gli eccessi. Nonostante cio', il Ministero delle Finanze sta cercando di individuare gli eccessi. Per fare questo utilizzerà per la prima volta i dati del DIW.

Bolla immobiliare in Germania? Parte seconda

Seconda parte del lungo articolo di "Die Zeit" sul boom immobiliare tedesco. La prima parte è disponibile qui.

Brandl-Peverali si è informato, nella casa in Reuterstrasse devono essere fatti ancora molti lavori. A 110.500 abbandona l'asta, e alla fine per 115.500 la casa va a una giovane dottoressa. Dopo l'asta arriva in sala scuotendo la testa il rappresentante della WL Bank. "Un anno fa saremmo stati felici, se un appartamento come quello fosse stato venduto alla metà del valore di mercato" ci dice. "Quello che ora sta succedendo semplicemente non ha senso".

E la follia si è impadronita di tutta la città. Solo nell'ultimo anno i prezzi per le vecchie case di Berlino sono saliti di oltre il 10%, in media, intendiamoci. Intorno alla Chamissoplatz a Kreuzberg con le sue facciate Gruenderzeit (seconda metà dell'800) i prezzi al metro quadrato nell'ultimo anno si sono raddoppiati. Sulla Merhingdamm, viale berlinese a sei corsie, c'è uno stabile, nel quale le abitazioni costano fino a 4.800 € per metro quadrato. "Prima in una zona così rumorosa non saremmo riusciti a vendere", ci dice Nikolaus Ziegert, la cui agenzia sta trattando la proprietà. Oggi il rumore non è piu' un problema.

E non solo a Berlino è così. Secondo le stime della Bundesbank, nel 2011, gli immobili nelle grandi città, si sono apprezzati del 5.5 %. Nelle posizioni vantaggiose, come Hamburg-Hoenfelde, i compratori pagano per un appartamento in un condominio un 45 % in più di quanto non pagassero un anno fa. Questo è ancora piu' notevole visto che i prezzi degli immobili erano scesi per anni e anni.

Il pronunciato "cambiamento di tendenza" (Bundesbank) non è solo una conseguenza dei bassi tassi di interesse. Molti tedeschi si trasferiscono verso le zone metropolitane. I giovani sono attratti dalle prospettive di lavoro, mentre gli anziani dalle distanze brevi e dalle cure mediche disponibili. La conseguenza è che i prezzi nelle città crescono mentre in molte regioni rurali stanno scendendo. Inoltre, sempre piu' tedeschi vivono in case da single, fatto che alimenta la domanda di abitazioni.

Ma soprattutto è la paura dell'inflazione e di una riforma valutaria a spingere molti cittadini verso il mercato immobiliare. Secondo un sondaggio della società IVD, il 54% dei tedeschi considerano gli immobili la migliore difesa contro la perdita di valore della moneta. Un agente immobilare berlinese ha perfino notato, che i telefoni suonano piu' spesso, quando a Bruxelles si stanziano miliardi per la stabilizzazione dell'Euro.

E non tutti i boom creano gli stessi problemi. Dopo anni di declino dei prezzi, una inversione di tendenza nel mercato immobiliare arriva forse in ritardo. E visto che la congiuntura è buona, i tedeschi si possono permettere abitazioni migliori, senza doversi indebitare eccessivamente.

L'acquisto di immobili a credito è reso piu' difficile, rispetto agli Stati Uniti, dalle politiche conservative delle banche tedesche. Gli istituti di credito di solito pretendono per i crediti immobiliari un capitalre di almeno il 20% - mentre in America spesso ai compratori non era richiesto nessun capitale iniziale. Inoltre gli americani possono in ogni momento accendere una ipoteca sulla loro casa, cosa che da noi è molto piu' difficile. In Germania in questo momento "non ci sarebbe alcune bolla in corso" ci dice un'analisi del gigante bancario Unicredit.

E così di solito funziona: la speranza attrae gli investitori, il valore delle case cresce, le banche concedono piu' credito, gli investitori diventano piu' audaci e spengono il loro cervello.  Chi vuole restare fuori, se tutti ai party parlano della nuova casa appena acquistata?  Prima o poi  il boom inizia ad autoalimentarsi e gli esperti hanno sempre nuovi argomenti per dire che questo è normale, sebbene i prezzi da molto non abbiano piu' nulla a che fare con la normalità. Ancora nel luglio 2005 - i prezzi delle abitazioni USA erano raddoppiati in confronto a 5 anni prima - e l'allora capo della banca centrale Alan Greenspan aveva negato fermamente che si trattasse di una bolla. Poco dopo era iniziata la grande crisi.

Dopo lo scoppio, tutti lo sapevano molto bene, ma quando la bolla si stava formando nessuno lo aveva notato - anche questo appartiene alla logica della speculazione.

Steffen Sebastian, economista immobiliare dell'Università di Regensburg, osserva "l'inizio di una bolla". Alla fine in Germania la popolazione sta diminuendo, da dove dovrebbe arrivare la domanda duratura di immobili? Inoltre, la fase dei bassi tassi di interesse un giorno dovrà finire. Chi ha finanziato a credito la sua casa, avrà una brutta sorpresa quando le rate mensili aumenteranno.

Paradossalmente le nuove regole sul settore finanziario possono rendere le cose ancora piu' diffcili. Fino ad ora le banche tedesche hanno concesso crediti immobiliari di lunga durata ad un tasso  di interesse annuo fisso. In futuro gli istituti di credito dovranno assicurare in maniera aggiuntiva tali prestiti di lunga durata, in modo da essere meglio attrezzati per i tempi di crisi. Questo secondo le valutazioni del "Koelner Institus der deutschen Wirtschafts" porterà molte banche a convertire i mutui in un tasso variabile, in quanto la copertura per questi prestiti non sarebbe necessaria. Poiché queste variazioni dei tassi di interesse arriveranno direttamente al consumatore, il mercato immobiliare subirà variazioni maggiori di quanto non accada oggi.

Lo scoppio di una bolla immobiliare è probabilmente il peggio che possa accadere ad un'economia. Quando i possessori di immobili realizzano che il valore del loro immobile sta calando, consumano di meno. E quando non possono piu' pagare i loro debiti, si creano dei buchi nei bilanci delle banche, e l'offerta di moneta all'economia collassa. Il crollo del mercato immobiliare negli Stati Uniti ha causato la crisi economica maggiore dal dopoguerra.

L'agente immobiliare berlinese Klaus Fuchs, un'impresa individuale, appartiene agli scettici, e anche lui non vuole rivelare il suo vero nome. Fuchs si è specializzato in condomini in affitto. Fra i suoi clienti ci sono investitori che fino ad ora avevano investito negli Stati Uniti o in Gran Bretagna, persone che si sono spinte fino a Berlino perchè qui i prezzi erano ancora bassi. Al momento i prezzi sarebbero troppo alti, secondo Fuchs. Proprio gli stranieri, che non conoscono il mercato, stanno comprando a prezzi troppo alti. "Come intermediario vivo degli sprovveduti", ci dice, "ma non ne ho fra i miei clienti". 

E anche in Germania il boom si autoalimenta. La situazione è resa esplosiva dal fatto che la Repubblica federale appartiene ad una unione monetaria: normalmente la banca centrale dovrebbe assumere un ruolo attivo quando l'economia si surriscalda. Aumentando i tassi, l'acquisto di immobili diventa meno attrattivo. Solo che la Germania non ha più nessuna banca centrale. La BCE è responsabile per l'intera unione monetaria - e se qui da noi l'economia cresce ancora con forza, in Spagna ed Italia è in forte contrazione, e il timore di nuovi guai all'inizio della settimana ha fatto crollare di nuovo le borse.

Il sud Europa avrebbe bisogno di tassi ancora piu' bassi, se possibile, la Germania sicuramente piu' alti. Questo non può accadere, perché la BCE può definire un tasso di interesse unico per tutti i paesi  Euro. Si orienta secondo la media - e per questo alimenta il boom locale in corso.

Le autorità monetarie hanno riconosciuto il problema. Le autorità di vigilianza nei paesi minacciati da un surriscaldamento dei prezzi dovranno in futuro frenare la concessione di credito delle banche nazionali, in modo che queste siano costrette a ridurre i prestiti per l'acquisto di immobili.

In Germania sarà incaricato un nuovo "comitato per la stabilità finanziaria" a cui appartengono la Bundesbank e la Financial Supervisory Authority - come è scritto in una proposta di legge, che il governo intende approvare entro la fine del mese. Il compito del comitato sarà quello di "avvertire in anticipo dei pericoli per la stabilità finanziaria e suggerire  ai responsabili nazionali i provvedimenti possibili per la loro eliminazione". Ma i nuovi strumenti non sono mai stati utilizzati. Nessuno sa che effetto avranno - e se le autorità avranno il coraggio di chiudere il rubinetto del credito ai cittadini quando la situazione si farà piu' grave. Tuttavia, per tutta la fase crescente, in una bolla speculativa si vive abbastanza bene. 

Gli americani hanno festeggiato per quasi un decennio, prima che arrivasse lo scoppio.