Prosegue la discesa dei prezzi sul mercato immobiliare tedesco (ma crescono gli affitti)

Quanto costa un immobile in Germania nel 2023? I prezzi degli immobili stanno ancora scendendo oppure si sono fermati? Stando agli ultimi dati, l'effetto dell'aumento dei tassi sul calo dei prezzi degli immobili è evidente anche se a voler essere ottimisti si intravedono i primi segnali di una lateralizzazione dei prezzi al mq. Ne scrive Finanzmarkvelt.de analizzando gli ultimi dati prodotti dalla Vdp (Deutschen Pfandbriefbanken) sulla base dei dati dichiarati all'erogazione del mutuo.

A seconda delle fonti che elaborano i dati, che siano erogatori di mutui o portali immobiliari, si possono osservare variazioni nei dati delle ultime settimane. A volte i prezzi delle proprietà sono in diminuzione, mentre in altri casi si intravede un inizio di tendenza al rialzo. L'Associazione delle Banche Tedesche per il credito fondiario (vdp) ha appena fornito i dati relativi al secondo trimestre, ovvero fino alla fine di giugno. Tuttavia, è importante notare che l'indice dei prezzi immobiliari della Vdp si differenzia da altri indicatori immobiliari poiché si basa sulla valutazione dei dati delle transazioni immobiliari da oltre 700 banche, coprendo l'intero mercato tedesco su base trimestrale.

Prosegue la correzione dei prezzi sul mercato immobiliare

Nel secondo trimestre, i prezzi delle case hanno continuato a diminuire, ma la tendenza al ribasso è meno accentuata rispetto al trimestre precedente. Secondo il vdp, l'indice complessivo dei prezzi delle proprietà (residenziali e commerciali) si attesta ora a 182,4 punti (con anno base 2010 = 100 punti), corrispondente a una diminuzione dell'1,1% rispetto al primo trimestre di quest'anno e del 6,4% rispetto al secondo trimestre dell'anno precedente. Il grafico illustra l'andamento dei prezzi delle proprietà in Germania dal 2003.

Nel dettaglio, i prezzi delle proprietà residenziali sono diminuiti dello 0,9% rispetto al trimestre precedente, mentre quelli delle proprietà commerciali sono scesi del 2,0%, con una diminuzione del 2,5% per i locali commerciali e un calo leggermente inferiore dell' 1,9% per le superfici adibite ad ufficio. Rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, i prezzi delle proprietà residenziali sono diminuiti del 5,4%, mentre quelli delle proprietà commerciali sono scesi del 10,3%. Nel settore commerciale, la tendenza al ribasso è stata più accentuata, con un calo del 11,7% per gli spazi commerciali rispetto a una diminuzione del 9,8% per gli uffici.

Preisatlas Immobilienscout24.de

La Vdp osserva che, sebbene la diminuzione dei prezzi delle proprietà tedesche sia continuata nel secondo trimestre, si è verificata un'apprezzabile attenuazione nella velocità della diminuzione, suggerendo la possibilità di una stabilizzazione nei prossimi trimestri. Ciò è particolarmente evidente per i prezzi delle proprietà residenziali, dove si intravedono segnali di un possibile movimento laterale.

Per avere informazioni dettagliate sull'andamento dei prezzi è possibile visitare il Preisatlas di Immobilienscout24.de 

Prezzi delle proprietà in calo, tassi elevati: conviene ancora acquistare?

Negli ultimi dodici mesi, i tassi di interesse sono aumentati in modo significativo. Nonostante la diminuzione, i prezzi delle proprietà rimangono notevolmente alti rispetto al livello di dieci anni fa. Ma potrebbe essere ancora vantaggioso acquistare ora una proprietà residenziale per poi affittarla? La richiesta di appartamenti in affitto continua a crescere con forza. I canoni di affitto in costante aumento potrebbero garantire dei rendimenti interessanti? Al riguardo, l'Associazione delle Banche Tedesche per il credito fondiario (vdp) fornisce le seguenti informazioni: "Rispetto ai trimestri precedenti, l'incremento dei rendimenti degli edifici plurifamiliari, misurato dall'indice del tasso di rendimento immobiliare, ha subito un'accelerazione ulteriore nel corso dell'anno (+14,2% rispetto a +10,9% e +6,0% nei trimestri precedenti). Il tasso di crescita dei nuovi contratti di affitto è stato del +6,2% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. "La domanda di alloggi rimane alta. Poiché l'acquisto di proprietà immobiliari è diventato meno conveniente a causa dell'aumento significativo dei tassi di interesse, gli appartamenti in affitto ora sono ancora più richiesti rispetto agli anni precedenti. L'aumento dei canoni sottolinea la crescente pressione sul mercato delle abitazioni."

Proprietà commerciali: Prospettive positive e sfumate

Da mesi, osservatori di tutto il mondo seguono con apprensione il mercato delle proprietà commerciali. Cosa afferma in proposito il vdp per il mercato tedesco? Ecco alcune dichiarazioni estratte dal comunicato: "L'andamento dei rendimenti e degli affitti per gli uffici suggerisce che il mercato immobiliare per uffici sta gradualmente riprendendo slancio. Tuttavia, permane ancora una notevole incertezza riguardo allo sviluppo economico futuro. Inoltre, non è ancora possibile valutare appieno l'impatto dell'incremento dell'uso dell'home office sulla domanda di spazi per uffici. Riteniamo che ciò continuerà ad avere un effetto frenante sui prezzi delle proprietà ad uso ufficio nel nostro Paese per diversi trimestri", ha dichiarato Tolckmitt. "Tuttavia, con un tasso di vacanza pari al 5,0% attualmente, il mercato immobiliare tedesco per uffici si presenta ancora significativamente più stabile rispetto ad altri mercati a livello internazionale."

I nuovi contratti di affitto continuano a crescere

Prospettive per i prezzi immobiliari tedeschi

Secondo il vdp, la ricerca di un nuovo equilibrio per i prezzi degli immobili in Germania è ancora in corso. L'associazione prevede che gli aggiustamenti dei prezzi, specialmente nel settore delle proprietà commerciali, continuerà almeno fino alla metà del prossimo anno. Il fatto che l'economia tedesca non stia crollando come alcuni esperti avevano previsto potrebbe fornire un impulso positivo. Inoltre, la stabilizzazione dei tassi di interesse, già in corso, rappresenta un motivo di ottimismo. L'incremento straordinariamente dinamico dei tassi d'interesse, inevitabile a seguito delle prolungate esitazioni delle banche centrali nella lotta all'inflazione, sembra in ogni caso essere giunto al termine. Secondo la vdp, quando le condizioni generali si stabilizzeranno, sia gli investitori che i privati saranno nuovamente propensi a effettuare transazioni.

Leggi gli altri articoli sulla crisi immobiliare in Germania nel 2023 -->>

Nemmeno la pandemia riesce a fermare il boom immobilare tedesco

Se molti economisti tedeschi si lamentano a causa dei tassi a zero della BCE e per l'esplosione dei saldi Target della Bundesbank, nel paese reale, invece, grazie alla politica monetaria ultra-espansiva della banca centrale prosegue senza sosta l'interminabile boom immobilare iniziato nel lontano 2010, un boom che apparentemente nemmeno il Covid è riuscito a fermare. Al di là dei soliti attacchi alla BCE lanciati dalla solita stampa conservatrice e popolare, la verità è che proprio grazie ai tassi a zero e ad un enorme afflusso di capitali in fuga dal sud-Europa, di cui i saldi Target sono un sintomo, questo lunghissimo boom immobiliare ha creato una nuova classe di rentier urbani che si arricchisce acquistando appartamenti a debito da affittare poi a quegli stessi lavoratori in fuga dalla crisi. Gli ultimi dati ci dicono che nemmeno la pandemia sembra aver fermato la corsa del mattone tedesco. Gli immobiliaristi tedeschi e i nuovi rentier urbani diventati ricchi in questi anni di boom, probabilmente non votano per Alternative fuer Deutschland. Ne scrivono la FAZ.net e N-TV

Gli "Immobilienweise" di Berlino lunedì scorso hanno cassato lo scetticismo delle loro precedenti previsioni sull'andamento dei prezzi delle case e degli appartamenti. Da tre anni, infatti, gli esperti indipendenti del Comitato Centrale Immobiliare (ZIA) si aspettano che i prezzi delle abitazioni in Germania inizino a scendere.

Già in primavera avevano previsto che la crisi causata dal Coronavirus avrebbe messo fine al boom immobiliare, almeno nelle grandi città più costose. Ora la loro conclusione invece, alquanto sobria, è che si erano sbagliati.

"I prezzi continuano a salire", scrive l'esperto immobiliare Harald Simons, membro del consiglio di amministrazione della società di analisi Empirica. "Il mercato immobiliare non mostra alcun effetto corona, da nessuna parte, niente di niente". Dai dati, infatti, emerge che i prezzi sono semplicemente proseguiti sulla stessa linea di tendenza.

Prezzi dell'offerta in forte aumento

Nei primi sei mesi dell'anno in Germania i prezzi per l'acquisto di appartamenti sono aumentati in media del 6,2%. Nelle grandi città piu' richieste, l'aumento è stato tra il 2,9% a Berlino e il 9,1% a Francoforte. Berlino in realtà è stata l'eccezione. In un confronto annuale tra il secondo trimestre del 2020 e lo stesso trimestre dell'anno precedente, l'aumento medio dei prezzi in Germania è stato del 12% - nelle grandi città piu' ambite tra il 7 e il 10%.

Sempre secondo gli esperti del settore immobiliare, non ci sarebbero stati molti ritardi nel pagamento degli affitti, il Kurzarbeitergeld (cassa integrazione), tra l'altro, ha contribuito a stabilizzare i redditi degli affittuari. Il lungo periodo di chiusura dei locali, inoltre, ha eliminato molti dei costi per gli inquilini, come ad esempio le vacanze di Pasqua, i pranzi al ristorante o lo shopping, migliorando quindi la situazione finanziaria delle famiglie.

In ogni caso, c'è stato un ricorso molto limitato alla possibilità di differire l'affitto e non si è osservato alcun aumento delle vendite all'asta. Allo stesso tempo, si è potuto osservare che, a causa dei bassi tassi d'interesse ottenibili su altre tipologie di investimento, nel mercato immobiliare ha continuato ad affluire molto denaro e i prezzi hanno continuato a crescere.

Anche lo sviluppo del costo degli affitti è simile a quello che ha preceduto la crisi. In media, a livello nazionale, gli affitti nel secondo trimestre sono rimasti stagnanti, ma anche nello stesso trimestre dell'anno precedente erano rimasti ad un livello simile. Per contro, gli affitti nelle grandi città piu' ricercate sono aumentati del 3% nel primo semestre dell'anno, contro il 2,6% nello stesso periodo dell'anno scorso.

Unica eccezione è stata Berlino, dove gli affitti continuano a scendere da quattro trimestri, indipendentemente dal coronavirus e dal limite agli affitti (Mietendeckel) introdotto lo scorso anno. In media, i proprietari di immobili ora pagano il 5,7 % in meno rispetto a un anno fa. Nel frattempo, il numero di appartamenti messi in affitto è diminuito.

A differenza di quanto avviene per il settore residenziale, gli esperti si aspettano per gli immobili commerciali delle gravi conseguenze dovute alla pandemia. Il presidente dello ZIA Andreas Mattner parla dello "strappo più grave nella storia" per il settore immobiliare commerciale. Sono soprattutto il commercio al dettaglio, gli alberghi e la gastronomia ad essere stati colpiti duramente. Nelle zone pedonali della Germania si sono create delle profonde fratture. A differenza del passato, non sarà il settore della gastronomia a poter occupare gli spazi che si renderanno disponibili.

Il risultato sarà che probabilmente si tornerà ad abitare nelle zone pedonali, soprattutto ai piani superiori. Anche le stanze ai piani più' bassi, tuttavia, dovranno essere riutilizzate in qualche modo. Potrebbe essere un nuovo "compito per la società nel suo complesso" quello di evitare che il centro delle città diventi desolato, sostiene l'esperto di immobili Michael Gerling dell'istituto EHI. "Per i grandi magazzini, i negozi di abbigliamento e le calzature, la situazione è drammatica".

Il coronavirus del resto ha accelerato una tendenza già in corso che vedeva un passaggio degli affari verso la rete. Per la prima volta, infatti, le singole filiali del commercio al dettaglio quest'anno faranno probabilmente più affari online che nei locali fisici, ha detto Gerling. "La rete sta conquistando quote di mercato".

Nel caso degli hotel, invece, le cose sembrano andare diversamente. Nel complesso, sono previste molte insolvenze e mancati introiti per affitti. Ci sono tuttavia anche hotel in località di vacanza attraenti che attualmente stanno approfittando della crisi. (...)

Da N-TV

Gli esperti ritengono che il boom immobiliare in Germania, nonostante tutto, resisterà alla crisi causata dal coronavirus. La gran parte dei fattori di crescita resterà invariata nonostante la pandemia, secondo la previsione realizzata dall'Istituto Gewos di Amburgo (Gewos Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung ). "Fra questi vi sono l'elevata domanda di abitazioni spinta dalla demografia, la mancanza di terreni e proprietà edificabili, il basso livello dei tassi di interesse e la mancanza di alternative di investimento in tempi incerti".

Secondo l'esperto immobiliare di Gewos, Sebastian Wunsch, le previsioni in parte apocalittiche fatte durante il lockdown, in seguito poi non si sono avverate. In particolare, l'istituto prevede per quest'anno un leggero aumento del fatturato complessivo sul mercato immobiliare, che nel 2020 dovrebbe raggiungere i 290 miliardi di euro. Si tratta di un aumento dello 0,5 per cento. Con questo risultato ancora una volta verrebbe superato il precedente record del 2019. La causa principale dell'aumento sarà il fatturato derivante dagli immobili residenziali, che dovrebbe salire del 5,2% e quindi superare i 215,5 miliardi di euro.

La domanda resta alta

Secondo lo studio, tuttavia, il numero delle transazioni di case, appartamenti, condomini e terreni edificabili potrebbe subire una leggera diminuzione. "L'edilizia abitativa risponde ad un'esigenza di base e soprattutto la domanda di prime case resta alta", ha spiegato Wunsch. Lo dimostrano i dati sull'andamento dei prezzi d'acquisto provenienti dal lato dell'offerta e quelli raccolti dai comitati di esperti. Dopo una lieve flessione in primavera, in seguito ci sono stati segnali di un recupero delle transazioni.

La crisi causata dal coronavirus fino ad ora non è riuscita a fermare il boom dei prezzi degli appartamenti e delle case - nonostante il crollo dell'economia, l'aumento della disoccupazione e il lavoro a tempo ridotto ormai a livelli record. Secondo i calcoli dell'Ufficio federale di statistica, nel secondo trimestre del 2020 i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati in media dell'1,4% rispetto al primo trimestre dell'anno. Sempre secondo la stima preliminare, ciò rappresenterebbe un aumento del 5,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Secondo gli statistici, gli aumenti dei prezzi sarebbero in linea con quelli dei trimestri precedenti.

Già all'inizio dell'anno i prezzi erano saliti notevolmente. La pandemia, tuttavia, potrebbe manifestarsi con un impatto ritardato sul mercato immobiliare, che di solito segue l'andamento dell'economia. "Se a causa della crisi in Germania dovesse esserci una domanda di manodopera permanentemente più bassa, ciò finirebbe per avere un impatto sull'andamento dei salari e quindi anche sulla domanda di alloggi nel medio periodo", afferma lo studio di Gewos. È anche da chiarire, se in seguito alla pandemia e al lockdown, non si siano modificati in maniera permanente le necessità e i desideri degli acquirenti - ad esempio, maggiori metrature, più interesse per le prime case e per le aree verdi, o una maggiore priorità per i balconi e i giardini.

Sinn: il boom immobiliare tedesco durerà a lungo

Questa volta Hans Werner Sinn dalle colonne della conservatrice WirtschaftsWoche ci spiega che il boom immobiliare tedesco durerà ancora a lungo: almeno fino a quando i sud-europei avranno il controllo della BCE. H.W. Sinn da WirtschaftsWoche

I prezzi degli immobili in Germania negli ultimi anni sono cresciuti. Non possiamo tuttavia parlare di una bolla speculativa. Se facciamo un confronto internazionale, il mercato immobiliare tedesco non puo' essere considerato sopravvalutato. E fino a quando la BCE manterrà la sua politica dei bassi tassi di interesse, gli immobili resteranno un buon investimento.

Nel maggio e nel giugno 2010, al culmine della crisi Euro, in una delle mie colonne su WirtschaftsWoche, avevo già previsto un boom nel settore delle costruzioni: gli investitori tedeschi infatti non avevano piu' fiducia nei mercati esteri. Nessuno allora mi aveva creduto. Ci sono voluti mesi affinché considerazioni simili provenienti da altre fonti fossero prese sul serio.

Ora è evidente: il boom è arrivato. Dalla metà del 2010 fino alla metà del 2013 i prezzi sono saliti del 9%. L'occupazione nel settore delle costruzioni è cresciuta dell'1.5%, gli investimenti sono cresciuti del 4.2%. Gli ordinativi per la costruzione di nuove abitazioni sono cresciuti del 36%. Il numero di abitazioni completate nel 2012 è stato del 25% superiore rispetto al 2010. I prezzi per l'acquisto di case nuove sono cresciuti, soprattutto nelle grandi città. A Berlino in questi 3 anni sono cresciuti di quasi il 40%, ad Amburgo, a seconda del tipo di abitazione dal 17 al 40%, a Stoccarda di circa il 25%, a Monaco fra il 20 e il 35% e a Colonia fra il 14 e il 17%.

La Bundesbank mette in guardia

La Bundesbank ha recentemente messo in guardia da un surriscaldamento del mercato. L'aumento dei prezzi, soprattutto nelle aree urbane, "è difficile da giustificare", scrive nel suo rapporto mensile di ottobre e mette in guardia da possibili "e tangibili perdite patrimoniali", sebbene nel giudizio complessivo non rilevi alcuna sopravvalutazione.

Il boom è già finito? E' stata solo una fiammata temporanea? Io non credo. Diversi indicatori suggeriscono che il boom sta proseguendo. Uno dei piu' importanti è l'indice degli ordini ricevuti dagli architetti, che l'istituto IFO raccoglie e pubblica su base trimestrale. Sono tornati al livello del 1994/1995. All'epoca il boom che aveva seguito la riunificazione iniziava a raffreddarsi, anche se restava ancora forte. Negli ultimi 18 anni gli architetti non avevano mai avuto cosi' tanti ordini come adesso.

Non credo percio' ad una imminente fine del boom edilizio: le bolle immobiliari prima di scoppiare si gonfiano per circa 15 anni. L'ultimo boom immobiliare tedesco è durato dai primi anni '80 fino alla metà del decennio successivo. L'ultimo boom immobiliare americano è durato dalla fine degli anni '90 fino al 2007. Il boom immobiliare spagnolo si è protratto dalla metà degli anni novanta fino alla crisi Lehman del 2008. In ogni caso, non tutti i boom immobiliari si trasformano in una bolla che esplode. Spesso i prezzi raggiungono un determinato livello e li' rimangono per un po'. E anche se alla fine i prezzi iniziano a scendere, i primi 10 anni di crescita e di formazione della bolla sono alquanto piacevoli.

Inoltre, la crescita del prezzo degli immobili in Germania negli ultimi anni è stata sensibilmente piu' bassa rispetto a quanto accaduto nella maggior parte dei paesi oggi in crisi. Dal 1997 fino al 2000, il boom immobiliare causato dall'introduzione dell'Euro ha fatto aumentare i prezzi degli immobili francesi del 19%, in Spagna del 24% e in Irlanda addirittura dell'82%.

Negli anni precedenti, fra il 2000 e il 2007, i prezzi degli immobili tedeschi - anche se con differenze - hanno continuato a scendere, mentre in molti altri paesi europei stavano addirittura esplodendo. La necessità di una loro risalita è percio' ben fondata. I prezzi tedeschi nel confronto internazionale non sono particolarmente alti. Cosi' ad esempio i prezzi delle abitazioni in una metropoli come Francoforte sono piu' bassi rispetto a Barcellona, e naturalmente nessuna città tedesca regge il confronto con Parigi o Londra.

Questi sono i punti di riferimento che ogni investitore immobiliare dovrebbe tenere bene in considerazione. Le probabilità di fare un affare oggi non sono cosi' alte come potevano essere due anni fa. Tuttavia ci sono oggetti immobiliari che se scelti con intelligenza, in zone che attraggono nuovi abitanti, hanno buone opportunità di rivalutazione nel  futuro prossimo.

Nessuna inversione di tendenza

Naturalmente dobbiamo prendere sul serio l'avvertimento della Bundesbank. Ma si tratta piuttosto di un tentativo psicologico di frenare il mercato in anticipo. Che merita rispetto. Non bisogna pero' interpretare il segnale della Bundesbank come un consiglio di investimento all'interno di una economia di mercato. Mi aspetto una inversione di tendenza quando la BCE cambierà la sua politica dei bassi tassi. L'aumento dei costi di finanziamento potrebbe fermare il boom immobiliare. Ma fino a quando l'Euro esisterà, non potrà accadere, perché i costruttori hanno dei potenti alleati fra i rappresentanti della banca centrale espressi dai paesi super-indebitati del sud. Questi governatori siedono nel board BCE e faranno in modo che la stampa di denaro prosegua a pieni giri. A tal proposito non bisogna avere alcun timore per il valore dei propri immobili, almeno fino a quando i paesi del sud resteranno nella moneta unica.

Bolle e balle

L'atavica paura dell'inflazione tedesca e la fuga dei capitali dal sud Europa stanno alimentando il mercato immobiliare tedesco. Per gli esperti i prezzi nelle città sono già da bolla. Da Frankfurter Rundschau

I prezzi delle case nelle principali citta tedesche crescono molto piu' rapidamente degli affitti. E' un chiaro segnale di speculazione.

A Francoforte un appartamento costa circa 2.700 € al metro quadrato. Sono 500 € in piu' di 5 anni fa. A Berlino i prezzi sono cresciuti ancora di piu': nella capitale sono necessari 2.200 € al metro quadrato, quasi il doppio di 5 anni fa. 

Per molto tempo la spiegazione per l'aumento dei prezzi è stata semplice: la Germania ha bisogno di recuperare terreno, negli altri paesi i prezzi sono molto piu' alti. 

Economisti e politici non ne volevano sapere di una bolla dei prezzi. Ma gli esperti del Deutschen Institut für Wirtschaft (DIW) lanciano l'allarme: i prezzi degli immobili si sono completamente distaccati dall'andamento  degli affitti.

I ricordi del mercato americano

In un mercato degli immobili sano, i prezzi delle case e gli affitti crescono in maniera uniforme. Cio' ha senso, se lo si considera dal punto di vista di un investitore: se l'affitto è cresciuto, per lui avrà senso un prezzo di acquisto superiore. A Berlino il prezzo medio di affitto al metro quadrato per un appartamento è passato dai 5.5 € del 2007 ai 7.20 € attuali, circa un 30 % di aumento. Sono necessari circa 25 anni, prima che un investitore recuperi il prezzo di acquisto con gli affitti.

A Francoforte sono necessari circa 21 anni. Investitori professionali considerano un valore di 14 anni come sano, e molti di loro non stanno comprando nelle grandi città.

"Se i prezzi della case dovessero allontanarsi ulteriormente da quelli degli affitti, ci sarebbe la minaccia di bolle speculative", ci dice Konstantin Kholodilin, ricercatore DIW. A Monaco, Amburgo e Dresda lo sviluppo è simile. Gli esperti ritengono che la ragione di questa evoluzione sia nella politica di denaro facile della BCE: prestiti abbondanti e tassi bassi per il finanziamento degli immobili. "La forte crescita dei prezzi lascia ipotizzare che dietro di ciò ci sia la speranza di ulteriori aumenti dei prezzi e di un aumento degli affitti", ci dice Andreas Mense, economista all'università di Erlangen. Cio' ricorda il mercato immobiliare americano o spagnolo prima della crisi. Anche li' molti investitori avevano acquistato immobili solo perchè prevedevano aumento dei prezzi.

Fuori dalle città i prezzi scendono

In Germania tuttavia resta una grande differenza: le banche finanziano gli immobili in maniera abbastanza prudente. Richiedono un 25% di capitale proprio e accettano garanzie sugli immobili fino al 60%. Percio' non dovranno fare i conti con massicce insolvenze se i prezzi prima o poi dovessero scendere. Tuttavia il fenomeno è limitato alle grandi città, in campagna i prezzi stanno addirittura scendendo. 

Ci sono tuttavia segnali di speculazione sui mercati regionali: "i prezzi sono saliti oltre i livelli giustificati dai fondamentali di mercato". Prima di parlare di bolle speculative, sono comunque necessarie ulteriori analisi. 

Gli esperti di immobili come il Professor Steffen Sebastian di Regensburg, al contrario mettono in guardia da mesi: le grandi città sono in bolla. Di fatto è molto difficile riconoscere gli eccessi. Nonostante cio', il Ministero delle Finanze sta cercando di individuare gli eccessi. Per fare questo utilizzerà per la prima volta i dati del DIW.

Bolla immobiliare in Germania? Parte seconda

Seconda parte del lungo articolo di "Die Zeit" sul boom immobiliare tedesco. La prima parte è disponibile qui.

Brandl-Peverali si è informato, nella casa in Reuterstrasse devono essere fatti ancora molti lavori. A 110.500 abbandona l'asta, e alla fine per 115.500 la casa va a una giovane dottoressa. Dopo l'asta arriva in sala scuotendo la testa il rappresentante della WL Bank. "Un anno fa saremmo stati felici, se un appartamento come quello fosse stato venduto alla metà del valore di mercato" ci dice. "Quello che ora sta succedendo semplicemente non ha senso".

E la follia si è impadronita di tutta la città. Solo nell'ultimo anno i prezzi per le vecchie case di Berlino sono saliti di oltre il 10%, in media, intendiamoci. Intorno alla Chamissoplatz a Kreuzberg con le sue facciate Gruenderzeit (seconda metà dell'800) i prezzi al metro quadrato nell'ultimo anno si sono raddoppiati. Sulla Merhingdamm, viale berlinese a sei corsie, c'è uno stabile, nel quale le abitazioni costano fino a 4.800 € per metro quadrato. "Prima in una zona così rumorosa non saremmo riusciti a vendere", ci dice Nikolaus Ziegert, la cui agenzia sta trattando la proprietà. Oggi il rumore non è piu' un problema.

E non solo a Berlino è così. Secondo le stime della Bundesbank, nel 2011, gli immobili nelle grandi città, si sono apprezzati del 5.5 %. Nelle posizioni vantaggiose, come Hamburg-Hoenfelde, i compratori pagano per un appartamento in un condominio un 45 % in più di quanto non pagassero un anno fa. Questo è ancora piu' notevole visto che i prezzi degli immobili erano scesi per anni e anni.

Il pronunciato "cambiamento di tendenza" (Bundesbank) non è solo una conseguenza dei bassi tassi di interesse. Molti tedeschi si trasferiscono verso le zone metropolitane. I giovani sono attratti dalle prospettive di lavoro, mentre gli anziani dalle distanze brevi e dalle cure mediche disponibili. La conseguenza è che i prezzi nelle città crescono mentre in molte regioni rurali stanno scendendo. Inoltre, sempre piu' tedeschi vivono in case da single, fatto che alimenta la domanda di abitazioni.

Ma soprattutto è la paura dell'inflazione e di una riforma valutaria a spingere molti cittadini verso il mercato immobiliare. Secondo un sondaggio della società IVD, il 54% dei tedeschi considerano gli immobili la migliore difesa contro la perdita di valore della moneta. Un agente immobilare berlinese ha perfino notato, che i telefoni suonano piu' spesso, quando a Bruxelles si stanziano miliardi per la stabilizzazione dell'Euro.

E non tutti i boom creano gli stessi problemi. Dopo anni di declino dei prezzi, una inversione di tendenza nel mercato immobiliare arriva forse in ritardo. E visto che la congiuntura è buona, i tedeschi si possono permettere abitazioni migliori, senza doversi indebitare eccessivamente.

L'acquisto di immobili a credito è reso piu' difficile, rispetto agli Stati Uniti, dalle politiche conservative delle banche tedesche. Gli istituti di credito di solito pretendono per i crediti immobiliari un capitalre di almeno il 20% - mentre in America spesso ai compratori non era richiesto nessun capitale iniziale. Inoltre gli americani possono in ogni momento accendere una ipoteca sulla loro casa, cosa che da noi è molto piu' difficile. In Germania in questo momento "non ci sarebbe alcune bolla in corso" ci dice un'analisi del gigante bancario Unicredit.

E così di solito funziona: la speranza attrae gli investitori, il valore delle case cresce, le banche concedono piu' credito, gli investitori diventano piu' audaci e spengono il loro cervello.  Chi vuole restare fuori, se tutti ai party parlano della nuova casa appena acquistata?  Prima o poi  il boom inizia ad autoalimentarsi e gli esperti hanno sempre nuovi argomenti per dire che questo è normale, sebbene i prezzi da molto non abbiano piu' nulla a che fare con la normalità. Ancora nel luglio 2005 - i prezzi delle abitazioni USA erano raddoppiati in confronto a 5 anni prima - e l'allora capo della banca centrale Alan Greenspan aveva negato fermamente che si trattasse di una bolla. Poco dopo era iniziata la grande crisi.

Dopo lo scoppio, tutti lo sapevano molto bene, ma quando la bolla si stava formando nessuno lo aveva notato - anche questo appartiene alla logica della speculazione.

Steffen Sebastian, economista immobiliare dell'Università di Regensburg, osserva "l'inizio di una bolla". Alla fine in Germania la popolazione sta diminuendo, da dove dovrebbe arrivare la domanda duratura di immobili? Inoltre, la fase dei bassi tassi di interesse un giorno dovrà finire. Chi ha finanziato a credito la sua casa, avrà una brutta sorpresa quando le rate mensili aumenteranno.

Paradossalmente le nuove regole sul settore finanziario possono rendere le cose ancora piu' diffcili. Fino ad ora le banche tedesche hanno concesso crediti immobiliari di lunga durata ad un tasso  di interesse annuo fisso. In futuro gli istituti di credito dovranno assicurare in maniera aggiuntiva tali prestiti di lunga durata, in modo da essere meglio attrezzati per i tempi di crisi. Questo secondo le valutazioni del "Koelner Institus der deutschen Wirtschafts" porterà molte banche a convertire i mutui in un tasso variabile, in quanto la copertura per questi prestiti non sarebbe necessaria. Poiché queste variazioni dei tassi di interesse arriveranno direttamente al consumatore, il mercato immobiliare subirà variazioni maggiori di quanto non accada oggi.

Lo scoppio di una bolla immobiliare è probabilmente il peggio che possa accadere ad un'economia. Quando i possessori di immobili realizzano che il valore del loro immobile sta calando, consumano di meno. E quando non possono piu' pagare i loro debiti, si creano dei buchi nei bilanci delle banche, e l'offerta di moneta all'economia collassa. Il crollo del mercato immobiliare negli Stati Uniti ha causato la crisi economica maggiore dal dopoguerra.

L'agente immobiliare berlinese Klaus Fuchs, un'impresa individuale, appartiene agli scettici, e anche lui non vuole rivelare il suo vero nome. Fuchs si è specializzato in condomini in affitto. Fra i suoi clienti ci sono investitori che fino ad ora avevano investito negli Stati Uniti o in Gran Bretagna, persone che si sono spinte fino a Berlino perchè qui i prezzi erano ancora bassi. Al momento i prezzi sarebbero troppo alti, secondo Fuchs. Proprio gli stranieri, che non conoscono il mercato, stanno comprando a prezzi troppo alti. "Come intermediario vivo degli sprovveduti", ci dice, "ma non ne ho fra i miei clienti". 

E anche in Germania il boom si autoalimenta. La situazione è resa esplosiva dal fatto che la Repubblica federale appartiene ad una unione monetaria: normalmente la banca centrale dovrebbe assumere un ruolo attivo quando l'economia si surriscalda. Aumentando i tassi, l'acquisto di immobili diventa meno attrattivo. Solo che la Germania non ha più nessuna banca centrale. La BCE è responsabile per l'intera unione monetaria - e se qui da noi l'economia cresce ancora con forza, in Spagna ed Italia è in forte contrazione, e il timore di nuovi guai all'inizio della settimana ha fatto crollare di nuovo le borse.

Il sud Europa avrebbe bisogno di tassi ancora piu' bassi, se possibile, la Germania sicuramente piu' alti. Questo non può accadere, perché la BCE può definire un tasso di interesse unico per tutti i paesi  Euro. Si orienta secondo la media - e per questo alimenta il boom locale in corso.

Le autorità monetarie hanno riconosciuto il problema. Le autorità di vigilianza nei paesi minacciati da un surriscaldamento dei prezzi dovranno in futuro frenare la concessione di credito delle banche nazionali, in modo che queste siano costrette a ridurre i prestiti per l'acquisto di immobili.

In Germania sarà incaricato un nuovo "comitato per la stabilità finanziaria" a cui appartengono la Bundesbank e la Financial Supervisory Authority - come è scritto in una proposta di legge, che il governo intende approvare entro la fine del mese. Il compito del comitato sarà quello di "avvertire in anticipo dei pericoli per la stabilità finanziaria e suggerire  ai responsabili nazionali i provvedimenti possibili per la loro eliminazione". Ma i nuovi strumenti non sono mai stati utilizzati. Nessuno sa che effetto avranno - e se le autorità avranno il coraggio di chiudere il rubinetto del credito ai cittadini quando la situazione si farà piu' grave. Tuttavia, per tutta la fase crescente, in una bolla speculativa si vive abbastanza bene. 

Gli americani hanno festeggiato per quasi un decennio, prima che arrivasse lo scoppio.