Voci dalla Germania: crisi mercato immobiliare

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sabato 16 settembre 2023

Prosegue il crollo delle transazioni sul mercato immobilare tedesco

Dopo il boom arriva lo sboom e anche il numero delle transazioni per l'anno in corso conferma la crisi profonda del mercato immobiliare tedesco: non si registrava un numero cosi' basso di compravendite dal 1995, primo anno delle serie storiche. Ne scrive il Tagesschau.de

Secondo un recente studio, il crollo del mercato immobiliare tedesco continuerà ad accelerare nell'anno in corso, senza previsioni di un miglioramento rispetto all'anno passato. L'Istituto Gewos di Amburgo, basandosi sulle transazioni registrate alla fine della prima metà dell'anno, prevede solo circa 591.800 contratti di acquisto, il che rappresenterebbe un calo di quasi un quarto rispetto al già debole anno 2022, segnando il valore più basso dal 1995, l'inizio delle serie storiche tedesche.

Secondo lo studio, il valore delle vendite a livello nazionale scendeà di quasi il 30% a circa 198 miliardi di euro. Nel 2022, il fatturato del settore immobiliare era crollato a 279,4 miliardi di euro, registrando un calo del 17,2% rispetto all'anno record del 2021, segnando così la fine brusca di un lungo periodo di boom. Il numero di transazioni è sceso del 16,1% a 787.700 casi.

Le conseguenze dell'aumento dei tassi d'interesse sono diventate sempre più evidenti nel corso 2023 rispetto al 2022. L'esperto di Gewos, Sebastian Wunsch, ha spiegato che il moderato calo dei prezzi di acquisto finora non è riuscito a compensare l'aumento dei costi di finanziamento. L'aumento dei costi di finanziamento e l'inflazione elevata stanno riducendo il potere d'acquisto, rendendo sempre più difficile l'acquisto di immobili per i proprietari-occupanti. Gli investitori, d'altra parte, sono principalmente influenzati dall'incertezza, e Wunsch ha sottolineato che "l'attuale situazione di mercato continua a essere caratterizzata da una marcata riluttanza all'acquisto", senza prevedere cambiamenti significativi nei fattori di mercato per il resto dell'anno. Poiché il tasso d'inflazione è lontano dagli obiettivi delle banche centrali, non si prevede un allentamento dei tassi d'interesse nel medio termine, i prezzi d'acquisto dovrebbero comunque stabilizzarsi alla fine dell'anno, dato che al momento stanno scendendo ad un ritmo piü lento.

lunedì 31 luglio 2023

Perchè le famiglie tedesche spendono cosi' tanto di affitto?

Dati alla mano, la sola Vonovia che in Germania gestisce circa mezzo milione di appartamenti, nel triennio 2020-21-22 ha distribuito ai propri azionisti oltre 2.900 milioni di euro di dividendi, una cifra enorme proveniente dagli esosi canoni di affitto pagati dalle famiglie tedesche al grande gruppo immobiliare quotato in borsa. L'ottimo Christian Kreiss sulle Nachdenkseiten ci spiega in maniera dettagliata perché e in quale misura 20 milioni di famiglie tedesche in affitto, generalmente la parte meno abbiente del paese, finanzia una enorme rendita in favore degli azionisti di questi grandi gruppi immobiliari e cosa bisognerebbe fare per dare un po' di ossigeno agli affittuari sempre piu' oberati. Dalle Nachdenkseiten

Gurppo Vonovia

Il 25 luglio 2023, la società statunitense specializzata in immobili JLL ha pubblicato i dati aggiornati sull'andamento degli affitti nelle otto metropoli tedesche.[1] I dati sono stati ripresi praticamente da tutti i principali media tedeschi: ZDF ne ha parlato con il titolo "Studio: gli affitti nelle grandi città sono aumentati fortemente"[2], Zeit Online: "Gli affitti richiesti sono aumentati di nuovo nella prima metà dell'anno"[3] ProSieben ha titolato: "Gli affitti nelle grandi città tedesche esplodono: Non c'è una fine in vista"[4].

Forte aumento degli affitti

Secondo lo studio, gli affitti a Berlino, Düsseldorf, Francoforte, Amburgo, Colonia, Lipsia, Monaco e Stoccarda sono aumentati in media del 6,7% nella prima metà del 2023 rispetto alla prima metà del 2022. Nella prima metà del 2022, l'aumento dei prezzi era stato solo del 3,7%, quindi l'aumento degli affitti ha subito un'accelerazione significativa. L'aumento degli affitti è stato maggiore a Berlino con il 16,7%, seguita da Lipsia con l'11,1%, mentre gli affitti a Stoccarda sono diminuiti dell'1,3%.

Rispetto al 2018, gli affitti sono quindi aumentati del 50% a Berlino, del 29% a Lipsia, del 28% a Colonia, del 21% ad Amburgo, del 17% a Düsseldorf, del 16% a Monaco, dell'11% a Francoforte e del 7% a Stoccarda. Nello stesso periodo, dal primo trimestre del 2018 al primo trimestre del 2023, il PIL nominale in Germania è aumentato del 21,7%[5], i salari nominali sono aumentati del 14% [6] e i salari reali sono diminuiti del 4,8%. [7] Per la maggior parte dei cittadini tedeschi nelle regioni metropolitane, negli ultimi cinque anni le abitazioni in affitto sono quindi diventate significativamente più costose.

Cause dell'accelerazione degli affitti

Come ragione principale dell'accelerazione dell'inflazione degli affitti, JLL cita una "enorme carenza di offerta" nelle grandi città, " esacerbata dal rallentamento dell'edilizia abitativa", poiché l'obiettivo del governo federale di completare 400.000 appartamenti all'anno è "irrealizzabile". Al contrario, il "numero di licenze edilizie in netto calo" indica che questo obiettivo non sarà raggiunto "nel lungo periodo". "La fine dell'aumento degli affitti non è quindi in vista", ha dichiarato JLL. [8]

Sviluppo degli affitti nelle principali città

Da dove deriva l'elevato onere per gli affitti delle famiglie?

Ciò che il grande gruppo statunitense quotato in borsa ovviamente non sottolinea è il motivo per cui gli affitti sono a un livello così alto, indipendentemente dagli attuali aumenti.

Secondo l'Ufficio Federale di Statistica, nel 2022 i circa 20 milioni di famiglie in affitto in Germania hanno speso in media il 27,8% del loro reddito netto familiare per il solo affitto senza le bollette [9]. Poi ci sono le spese per il riscaldamento, l'acqua calda e l'elettricità. Circa 1,5 milioni di famiglie hanno un onere per l'affitto superiore al 50%, mentre altri 1,6 milioni hanno un onere per l'affitto compreso tra il 40 e il 50%. Circa una famiglia di inquilini su sei aveva un onere per il pagamento degli affitti superiore al 40%. Nelle grandi città con più di 100.000 abitanti, l'onere per il pagamento degli affitti era più alto rispetto alle città medie o piccole, con un 28,9%.

Perché la quota degli affitti nella spesa delle famiglie è così alta? Perché 20 milioni di famiglie di inquilini, cioè quasi la metà di tutti i 40,9 milioni di famiglie in Germania [10], pagano più di un quarto del loro reddito mensile disponibile solo per l'affitto? La risposta a questa domanda può essere facilmente calcolata utilizzando come esempio Vonovia.

Andamento dei prezzi degli immobili

L'esempio Vonovia

Vonovia è la più grande società immobiliare tedesca nel settore degli appartamenti in affitto. Attualmente gestisce 488.000 appartamenti in Germania con poco meno di 16.000 dipendenti. [11] L'affitto medio mensile nel 2022 è stato di 7,49 euro al metro quadro, con un aumento del 3,3% rispetto al 2021. I ricavi da locazione sono stati pari a 3,07 miliardi di euro nel 2020 [12], 3,465 miliardi di euro nel 2021 e 4,725 miliardi di euro nel 2022. I ricavi da locazione rappresentano la maggior parte delle entrate regolari del Gruppo che incidono sulla liquidità [13]. In definitiva, nel lungo periodo, la maggior parte di tutte le vendite e dei profitti di Vonovia che incidono sulla liquidità provengono dal pagamento dei canoni di locazione.

Sono stati pagati dividendi per 954 milioni di euro per il 2020, 1.289 milioni di euro per il 2021 e 676 milioni di euro per il 2022. Mettendo in relazione i dividendi con i redditi da locazione, risulta che essi sono stati pari al 31% dei redditi da locazione nel 2020, al 37,2% nel 2021 e al 14,3% nel 2022. Quindi nel 2020 è stato distribuito agli azionisti il 31% del reddito da locazione, nel 2021 il 37,2% e nel 2022 il 14,3%. Gli azionisti, molti dei quali internazionali, di solito non sanno dove si trovano gli appartamenti da cui ricevono il dividendo.

Supponendo che Vonovia non sia una società per azioni quotata in borsa, ma una cooperativa edilizia senza scopo di lucro e senza dividendi da distribuire, gli affitti delle famiglie in affitto di Vonovia avrebbero potuto essere inferiori del 31% nel 2020, del 37% nel 2021 e del 13% nel 2022.

Nei tre anni considerati, se fosse cessata la distribuzione dei dividendi, gli affitti avrebbero potuto essere ridotti in media di oltre un quarto (27,5%) . Gli affitti avrebbero potuto essere di 5,44 euro al metro quadro invece di 7,50 euro. In altre parole: in media, in questi tre anni, gli affittuari hanno trasferito più di un quarto (27,5%) dei loro pagamenti relativi agli affitti direttamente agli azionisti, per i quali si tratta di un reddito passivo, e che inoltre non sanno nemmeno dove si trovino esattamente gli appartamenti, né chi ci abita, perché i pagamenti dei dividendi vengono trasferiti automaticamente senza che ci siano prestazioni e conoscenze. Così, ad esempio, invece di pagare un affitto mensile di 650 euro, gli inquilini pagano 900 euro affinché gli azionisti possano ottenere la loro quota.

Queste cifre non tengono conto delle imposte. Se si tiene conto di un'aliquota d'imposta sugli utili del 30%, significa che gli affittuari devono pagare un affitto molto più alto per rendere possibile il dividendo: per consentire un euro di dividendo al netto delle imposte, devono essere generati 1,4 euro di profitti al lordo delle imposte. [14] Ciò significa che in realtà gli affittuari hanno dovuto pagare un premio ancora più alto per consentire il pagamento dei dividendi agli azionisti. Di conseguenza, se gli appartamenti di Vonovia fossero nelle mani di una cooperativa no-profit, gli affitti potrebbero essere immediatamente ridotti di circa il 40%.

In breve: gli inquilini pagano un premio considerevole solo per rendere possibili i dividendi. Invece di un affitto mensile di 900 euro, sarebbe probabilmente possibile un affitto ben al di sotto dei 600 euro al mese se il trasferimento dagli inquilini agli azionisti dovesse finire. [15]

A questo punto ci si potrebbe chiedere: perché gli inquilini devono pagare un premio così alto ai grandi azionisti? I residenti degli appartamenti Vonovia sono in media persone con un piccolo patrimonio e un reddito relativamente basso, mentre gli azionisti di Vonovia sono normalmente molto ricchi e hanno redditi molto alti. Perché in questa situazione avviene ogni giorno un trasferimento di ricchezza dai poveri ai ricchi per uno dei bisogni fondamentale della vita, vale a dire la casa? Perché ogni giorno viene pagato un tributo, un'imposta, dagli inquilini a basso reddito ai proprietari-azionisti ad alto reddito?

Se si riflette fino in fondo su questa domanda, il risultato sarà che in Germania (e nella maggior parte degli altri Paesi) non abbiamo un problema di affitti, ma un problema di proprietà sui terreni e immobiliare. Il fatto che la terra e i beni immobili siano distribuiti in maniera molto diseguale è all'origine del premio per l'affitto di oltre il 40% calcolato qui sopra. Ciò è dovuto al fatto che questo sistema di remunerazione non si applica solo a Vonovia. Si applica in linea di principio a tutti i contratti di locazione. Tuttavia, non tutti i proprietari sono avidi di guadagni come le società quotate in borsa. Vonovia deve ottenere "quello che può" dai suoi affittuari, altrimenti il prezzo delle sue azioni crollerebbe. Il consiglio di amministrazione verebbe sostituito dai principali azionisti con qualcuno che possa ottenere di più dagli inquilini. Queste sono le leggi della borsa.

La questione cruciale: le rendite immobiliari e fondiarie

Queste domande ci portano a un problema fondamentale del mercato immobiliare tedesco (e internazionale). Gran parte degli affitti rappresentano una cosiddetta rendita: "Le rendite fondiarie sono redditi senza una prestazione derivanti dalle caratteristiche del luogo in termini di ubicazione, intensità d'uso e qualità" [16], come scrivono gli specialisti fondiari Dirk Löhr et al. 2021. Nel caso di Vonovia, ciò significa concretamente: dopo che tutti i lavori, tutti i servizi sono stati resi, le riparazioni, la manutenzione, ecc. e tutti gli interessi sui prestiti sono stati pagati, ciò che rimane è un profitto netto che non ha più nulla a che fare con la prestazione o il lavoro, ma che viene generato senza una prestazione dal fatto di essere iscritti al catasto, tale da costringere gli altri a pagare, in quanto gli altri hanno semplicemente bisogno della terra per poter vivere.

In Germania, nel 2017 i redditi fondiari ammontavano a circa 400 miliardi di euro [17], la maggior parte dei quali sono costituiti da rendite immobiliari. Non si tratta quindi di "noccioline", ma di potenti trasferimenti di denaro fatti da moltissime persone più povere a pochissime persone molto ricche, che vengono pagati per il fatto che qualcuno è iscritto al catasto oppure detiene azioni di società immobiliari - senza lavorare o contribuire in alcun modo.

In definitiva, avviene un perfetto e silenzioso trasferimento "dal lavoro ai ricchi", da molti a pochissimi. Infatti, sia la proprietà delle azioni che la proprietà della terra sono distribuite in modo estremamente disomogeneo e fortemente concentrate tra un gruppo piuttosto ristretto di persone molto ricche. [19]

Il monopolio nella vita quotidiana

Poiché la terra è necessaria per qualsiasi cosa, per vivere, lavorare, svagarsi, spostarsi, mangiare, fare acquisti, eccetera, la rendita fondiaria è garantita. Rappresenta di fatto una rendita di scarsità per la quale non bisogna fare nulla, se non essere iscritti al catasto. È come giocare a Monopoli: quasi a prescindere dalla casella in cui ci si trova, si deve pagare. Se non hai strade o case, come la maggior parte delle persone in Germania, paghi tutto agli altri. Se si ha un po' di terra, ottieni anche un piccolo reddito. Se hai molte strade e molte case o alberghi posizionati su di esse, allora guadagni molto. E chi ha molti immobili ottiene sempre di più grazie a quanto pagato dagli altri. Ed è così nella vita reale, come dimostrano, ad esempio, i dati degli Stati Uniti, dove negli ultimi 10 anni la proprietà terriera si è sempre più concentrata tra i 100 maggiori proprietari fondiari. [20]

In definitiva, la ragione dell'aumento permanente dei prezzi degli immobili e quindi anche degli affitti in costante aumento è che la terra è un "bene superiore" non replicabile (un bene che le persone richiedono sempre di più con l'aumento del loro reddito). Con la crescita economica ufficiale, il prezzo dei terrenti aumenta da sé e automaticamente più del tasso di crescita del prodotto nazionale nominale - senza che si debba fare nulla.

Il pagamento delle rendite fondiarie non avviene solo attraverso gli affittuari, ma anche attraverso l'acquisto di ogni prodotto e servizio. Ad esempio, ogni prodotto che acquistiamo include le rendite fondiarie come parte del prezzo di acquisto. Con ogni prodotto che acquistiamo, che lo sappiamo o no e che lo vogliamo o no, paghiamo per l'uso del suolo necessario a crearlo. [21] Quindi anche le famiglie che vivono in una casa di proprietà e non pagano l'affitto pagano ogni giorno una rendita fondiaria ai proprietari terrieri.

John Maynard Keynes sugli "investitori senza funzione".

Il famoso economista John Maynard Keynes aveva già criticato aspramente le rendite passive nella sua rivoluzionaria "Teoria generale" del 1936. Egli non vede alcun senso nel capitalismo dei rentier e definisce gli investitori che ricevono delle rendite come "investitori senza funzione", ossia investitori che non danno alcun contributo al benessere dell'economia. Si riferisce esplicitamente ai proprietari che ricevono rendite fondiarie (sotto forma di affitti o locazioni). Secondo Keynes, tali investitori senza funzione dovrebbero scomparire perché non hanno alcuno scopo economico e non dovrebbero più ricevere alcun bonus.[22] Tuttavia, questo è esattamente ciò che stanno facendo i grandi azionisti di Vonovia e di tutte le altre società azionarie quotate in borsa, nonché i grandi proprietari di immobili. Ricevono delle rendite passive permanenti a spese degli inquilini, persino dei loro pronipoti. È questo che vogliamo? È giusto?

Il presidente dell'Associazione tedesca degli inquilini, Lukas Siebenkotten, ha dichiarato nel maggio 2022: "Alla fine gli inquilini pagano tutto, questo è il modello di business di Vonovia e Co, [...] il modello di business delle società immobiliari quotate in borsa è antisociale e speculativo".[23] E questo centra il punto. Questo "modello di business" è antisociale e immorale. Si tratta di un sistema vessatorio che assicura che la metà più povera della popolazione sia costantemente costretta a versare delle rendite passive al 10% più ricco, in particolare all'1%. In definitiva, c'è una prevaricazione strutturale dei meno abbienti a favore di una piccola classe superiore molto ricca, che sa come stabilizzare questo sistema dal punto di vista politico attraverso un'abile e ben pagata attività di lobbying e anche dal punto di vista mediatico attraverso una forte influenza del capitale sui grandi centri del potere mediatico.

Una soluzione possibile

Se vogliamo risolvere il problema degli affitti, dobbiamo quindi affrontare la questione della distribuzione della proprietà. Ad esempio, si potrebbe semplicemente introdurre un'imposta fondiaria progressiva: fino a 3 milioni di euro di valore di mercato di terreni e proprietà per persona fisica nessuna imposta. Fino a 10 milioni di euro 1% di prelievo all'anno. Fino a 30 milioni 2% di prelievo all'anno. Fino a 50 milioni 3%. A partire da 50 milioni 4% p.a. Un'imposta progressiva simile potrebbe essere introdotta per le società che affittano beni immobili non essenziali. Le entrate potrebbero essere utilizzate per i trasferimenti agli inquilini e per la costruzione di nuovi alloggi. Questo ridurrebbe gli affitti in modo significativo e permanente.